Ulovlig avkjørsel til leilighet fra 1910: delvis medhold (FinKN 2024-79)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Vestland fra 1910. Huset hadde vært en enebolig, men var totalrenovert og skulle bestå av tre leiligheter i et eierseksjonssameie. Leiligheten ble solgt «som den er» for 4,35 millioner kroner ved kjøpekontrakt 1.10.20. Salgsoppgaven opplyste om parkering i gate og om at bygget hadde midlertidig brukstillatelse (en foreløpig tillatelse til å bruke bygget før alt er ferdig). Det stod også at kommunen hadde tillatt bygging av avkjørsel og tre parkeringsplasser på egen tomt, men at dette ikke var ferdigstilt.

Etter overtakelsen brukte kjøper oppkjørselen og parkerte foran boligen. Den 6.9.21 fikk kjøper forhåndsvarsel fra kommunen om at avkjørselen var ulovlig og måtte stenges. Selger hadde søkt om avkjørsel i 2018, og kommunen hadde stilt vilkår i desember 2018. De var ikke oppfylt. Selger fikk i stedet dispensasjon fra kravet om parkering på egen tomt 18.12.20.

Saken ble behandlet sammen med to like krav fra naboene. Alle tre seksjonene var solgt av samme selger omtrent samtidig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 550 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Kjøper mente selger holdt tilbake opplysninger om at avkjørselen var ulovlig og måtte stenges. Først krevde kjøper også noe for manglende parkering, men begrenset senere kravet til avkjørselen. En eiendomsmegler vurderte verdifallet til 550 000 kroner, mens en takstmann kom til mellom 250 000 og 300 000 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente kjøper hadde mistet kravet ved passivitet. Det bestred også at selger hadde holdt tilbake noe, og at det forelå en vesentlig mangel. Selger og megler forklarte at det var opplyst at det ikke var parkering på tomten.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-7 (selgers opplysningsplikt). To forhold veide tyngst.

Det ene var at salgsdokumentene viste at det bare fantes midlertidig brukstillatelse og at visse tiltak måtte gjøres før ferdigattest. Men de sa ingenting om hva kommunen faktisk hadde krevd. Kommunens brev fra 2018 listet ti vilkår som ikke var enkle å oppfylle. Nemnda mente selger hadde klar grunn til å opplyse om dem og at det ble klart underkommunisert hva som skulle til.

Det andre var at avviket hadde reell betydning. Kjøper måtte både bekoste stenging og mistet en viktig adkomstvei.

Nemnda fastsatte likevel ikke prisavslaget. Den mente megleranslaget alene var et for tynt grunnlag, og anslaget virket noe høyt. Uten å vite hva stengingen ville koste og hvilke andre adkomstmuligheter som fantes, var det vanskelig å si hva som var rimelig. Nemnda kunne heller ikke avgjøre om det var gitt muntlige opplysninger på visningen om parkeringen, fordi den behandler saker skriftlig. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å si at noe mangler ferdigattest. Er det knyttet vilkår fra kommunen til tillatelsen, og vilkårene er krevende, bør kjøper få vite hva de er.

Den viser også at en mangel og et beløp er to ulike spørsmål. For å få fastsatt prisavslag må kjøper kunne vise hva stengingen koster og hvilke alternativer som finnes. Et enkelt verdianslag holdt ikke.

Kort oppsummert

• Avkjørselen til en leilighet fra 1910 var ulovlig og måtte stenges etter krav fra kommunen.
• Nemnda mente selger underkommuniserte kommunens vilkår, og at det var en mangel.
• Kjøper fikk delvis medhold, men nemnda fastsatte ikke noe av kravet på 550 000 kroner.