Risikoopplysninger i tilstandsrapporten: slik vurderer nemnda

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 145 saker der risikoopplysninger var et tema. Kjøper fikk helt medhold i 1 sak, delvis medhold i 35 og ikke medhold i 109. Det betyr at kjøper fikk noe i 25 prosent. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det som ble krevd. Medianen for kravene var 344 000 kroner. I 10 saker var nemnda delt (dissens).

Sakene fordeler seg slik: 20 i 2022 og 26 i 2023. I 2024 kom 23 saker. I 2025 kom 50 saker, og i 2026 kom 26. Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp.

Risikoopplysninger er de advarslene salgsoppgaven, tilstandsrapporten og egenerklæringen gir om boligen, for eksempel en dårlig tilstandsgrad (TG), at et bad er i sluttfasen av levetiden, eller at det kan finnes skjulte feil. Har kjøper fått slike opplysninger, må kjøper regne med at problemet kan slå ut. Det er derfor en vanlig grunn til at kjøper taper.

Når kjøper fikk medhold

Kjøper får delvis medhold når skaden er av en annen art eller en helt annen størrelse enn opplysningene tilsa.

Ekte hussopp i tomannsbolig fra 1937 (FinKN 2023-347). Boligen ble solgt for 7,3 millioner kroner og overtatt 16.11.21. Det var gitt mange advarsler om kjelleren: mange bygningsdeler med tilstandsgrad 2 og 3, at drenering og rom under terreng måtte oppgraderes, og at skjulte feil kunne finnes. Så ble det funnet ekte hussopp. Nemnda mente at kjøper måtte regne med dyre oppgraderinger, men at ekte hussopp er en alvorlig mangel, med et aktivt angrep og stort omfang. Kjøper krevde 645 757 kroner i prisavslag og fikk delvis medhold. Prisavslaget ble satt til 300 000 kroner, etter fradrag for standardheving og forlenget levetid. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Borebiller i enebolig fra 1958 (FinKN 2022-657). Boligen ble solgt for 1,6 millioner kroner og overtatt 9.10.20. Kjeller og drenering var beskrevet med fukt og behov for oppgradering, og takstmannen hadde sagt at bjelkelaget virket litt mykt. Etter overtakelsen ble det funnet borebiller som hadde skadd store deler av bjelkene i etasjeskillet. Nemnda mente at advarslene om fukt ikke gjorde et slikt angrep på den bærende konstruksjonen påregnelig, særlig fordi skaden hadde sikkerhetsmessig betydning. Kjøper krevde 242 622 kroner i prisavslag, i tillegg til takseringskostnader. Kjøper fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt til 100 000 kroner. Med utgifter til takstrapport på 16 064 kroner ble totalen 116 064 kroner.

Når kjøper tapte

Kjøper taper når skaden er den typen problem som advarslene gjaldt, og når boligens alder gjør den påregnelig.

Lekkasje fra bad i leilighet fra 1965 (FinKN 2022-36). Leiligheten ble solgt for 3,9 millioner kroner. I tilstandsrapporten stod det at badets tetthetsfunksjon var i sluttfasen av forventet levetid, med tilstandsgrad 2. Før overtakelsen ble det oppdaget en lekkasje. Kjøper krevde 419 000 kroner i prisavslag. Nemnda fant ingen holdepunkter for at selger hadde holdt noe tilbake, og mente at det ikke var noe markant avvik mellom det kjøper kunne forvente ut fra advarselen og badets tilstand. Selskapet fikk medhold.

Feil ved bad i borettslagsleilighet fra 2008 (FinKN 2023-359). Leiligheten ble solgt for 725 000 kroner, med tillegg av andel fellesgjeld. Badet fikk tilstandsgrad 2 med bemerkning om at det var liten limdekning under enkelte fliser. Om lag to år senere kom det frem løse fliser, mangelfull membran og dårlig utført røropplegg. Kjøper krevde 162 635 kroner i prisavslag. Nemnda mente at kjøper måtte ta høyde for at et utbedringsbehov kunne komme raskere enn vanlig levetid tilsa. Kjøper kunne heller ikke regne kostnadene som andel av kjøpesummen alene, for fellesgjelden telte også med. Selskapet fikk medhold. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Hva som avgjør

• Om advarselen passer til skaden. Nemnda ser på om skaden ligger innenfor det opplysningene faktisk varslet om. Et bad med dårlig tilstandsgrad og lekkasje passer. Ekte hussopp etter fuktadvarsler passet ikke.
• Tilstandsgrad og ordlyden i rapporten. En dårlig tilstandsgrad, og en tekst som forklarer hvorfor, er en sterk risikoopplysning.
• Boligens og bygningsdelens alder. Mot en eldre bygningsdel er det lettere å forvente svikt.
• Skadens karakter. Alvorlige skader på bærende konstruksjon eller aktivt soppangrep veier tungt, også når andre risikoopplysninger er gitt.
• Verdien av kravet. Vesentlighetsvurderingen ser på størrelsen på kravet i forhold til kjøpesummen, og for borettslag teller fellesgjelden med.

Kort oppsummert

• Av 145 saker fikk kjøper helt eller delvis medhold i 25 prosent, og helt medhold er svært sjeldent.
• Kjøper får noe når skaden er av en annen type eller et langt større omfang enn advarslene tilsa, som ved hussopp og borebiller.
• Kjøper taper når problemet ligger innenfor det tilstandsrapporten og egenerklæringen advarte om, som ved badene i FinKN 2022-36 og FinKN 2023-359.