Sprekker i grunnmur under tilbygg fra 1981: ikke medhold (FinKN 2024-859)

Hva saken gjaldt

Boligen var halvparten av en tomannsbolig fra 1957 med tilbygg fra 1981, solgt «som den er» for 3 700 000 kroner. Kontrakten er datert 15.10.18, og kjøperen overtok 26.11.18. Saken er vurdert etter avhendingsloven slik den lød før lovendringen 1.1.22.

Salgsoppgaven gjengav merknader fra tilstandsrapporten om kjelleren. Det var mindre skjevheter og sprekker, kalkutslag og noe riss i fuger, men alt sammen var vurdert som normalt for alder og byggeskikk, uten tegn til setninger eller svikt. Kjeller og grunnmur var ikke egne punkter i rapporten, men omtalt under punktet andre rom, som fikk TG 1 (ingen eller små avvik). Selger opplyste i egenerklæringen om en sprekk i en kjellervegg, som var utbedret, og svarte nei på spørsmål om fukt og drenering.

Sommeren 2023 gjorde en nabo kjøperen oppmerksom på sprekkene og hvordan de hadde utviklet seg. En sivilingeniør og en takstingeniør undersøkte. Takstingeniøren mente tilbygget ikke var bygget etter forskriften fra byggetidspunktet, blant annet på grunn av manglende avstivning av grunnmuren, og at veggen buler innover.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 156 688 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på pristilbud fra murerfirmaer, og 9 490 kroner i takstutgifter. Kjøperen mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet, at det bare var gitt positive opplysninger om grunnmuren, og at kjelleren fikk TG 1.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at det var gitt en rekke risikoopplysninger om kjeller, mur og boligens og tilbyggets alder. Det mente også at det var sannsynlig at de opplyste sprekkene og skjevhetene hadde utviklet seg i løpet av årene etter overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde ikke funnet en vesentlig mangel, og nemnda ble enig. Tre ting veide tyngst.

For det første kostnadene. Utbedringen utgjorde høyst omkring 4,2 % av kjøpesummen, i det nedre sjiktet av det som rettspraksis peker på som veiledning. Nemnda gjorde likevel en samlet vurdering.

For det andre risikoopplysningene. Salgsdokumentene omtalte skjevheter, sprekker i mur og en tidligere utbedret sprekk. Da var det ikke helt upåregnelig at sprekkene kunne vokse over tid, og kjøperen selv hadde lagt vekt på at de hadde blitt tydeligere i årene siden overtakelsen.

For det tredje kravet til tydelighet. Loven beskytter mot åpenbart misforhold mellom boligens stand og det kjøperen kunne regne med. Nemnda så ikke et slikt åpenbart misforhold her. At tilbygget ikke oppfylte byggeforskriften fra oppføringstidspunktet, endret ikke dette.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en vesentlig mangel forutsetter et tydelig misforhold, og at kostnaden ligger nær nedre grense når den er omkring 4,2 % av kjøpesummen. Har salgsdokumentene varslet om sprekker og skjevheter, kan det bli vanskelig å hevde at videre utvikling var uventet.

Saken viser også at det tar tid å oppdage og dokumentere slike skader. Jo lengre tid som går fra overtakelsen, desto mer kan selskapet vise til at skaden har utviklet seg gradvis.

Kort oppsummert

• Sprekker i grunnmuren under tilbygg fra 1981 ble undersøkt flere år etter overtakelsen.
• Nemnda mente utbedringskostnaden var lav, og at risikoopplysningene gjorde utviklingen påregnelig.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen fikk ikke prisavslaget på 156 688 kroner.