El-feil og varmekabler i enebolig fra 1963: ikke medhold (FinKN 2022-279)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1963 som var bygget på og modernisert flere ganger, sist fra 2012. Den ble solgt «som den er» for 6,34 millioner kroner og overtatt i desember 2019. Salgsoppgaven beskrev en moderne bolig og sa at det var varmekabler i alle flisegulv, unntatt på vaskerommet.

Tilstandsrapporten var mer forsiktig. Den viste til avvik på det elektriske anlegget og anbefalte at anlegget ble kontrollert. Den sa også at samsvarserklæring (dokumentasjon fra en elektriker på at arbeidet er utført etter reglene) ikke var lagt frem for arbeid utført etter 1999. I egenerklæringen svarte selgeren at elektrisk arbeid var utført av godkjent installatør, og oppga en rekke firmanavn og en nabo. Selgeren svarte nei på om noe var gjort som egeninnsats eller av ufaglærte.

Etter overtakelsen fikk kjøperen en elektrikerkontroll. Den fant 6 avvik med tilstandsgrad 1 og 23 avvik med tilstandsgrad 2. Rapporten mente installasjonen bar preg av ufagmessig utførelse. Kjøperen fant dessuten at inngangen manglet varmekabler, og at kjøkkenet bare hadde det i en del av gulvet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 270 000 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet var anslått av en el-takstmann: 140 000 kroner til elektriske arbeider og 130 000 kroner til bygningsmessige arbeider. Kjøperen mente at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om ufaglært arbeid, at opplysningen om varmekabler var feil, og at boligen uansett var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Protector, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet mente kjøperen hadde reklamert for sent på varmekablene, at selgeren ikke kjente til ufaglært arbeid, og at avvikene var det opplyst om ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte kravet i tre og kom til samme resultat på alle.

• Varmekablene. Kjøperen reklamerte (varslet selgeren om feilen) først over ett år etter overtakelsen. Det var for sent etter avhendingslova § 4-19.
• Vesentlig mangel. Kostnaden var 4,25 % av kjøpesummen, i det nedre sjiktet. Nemnda så ikke nok andre forhold som tilsa en vesentlig mangel. Fordi tilstandsrapporten opplyste om avvik og manglende samsvarserklæring, måtte kjøperen være forberedt på at avvikene kunne være større enn antatt.
• Ufaglært arbeid. Nemnda tok ikke endelig stilling til om det var gjort ufaglært arbeid. Den mente det var sannsynliggjort at faglærte, blant dem naboen, hadde gjort deler av arbeidet, og at også faglærte kan gjøre feil. Selv om det var utført ufaglært arbeid, kunne den manglende opplysningen ikke ha påvirket avtalen (innvirkningsvilkåret), siden tilstandsrapporten allerede hadde advart tydelig om el-anlegget.

Nemnda pekte også på at saksbehandlingen er skriftlig. Den la derfor en relativt streng norm til grunn for kravet om at selgeren må ha kjent til forholdet. Nemnda mente spørsmålet trolig ville vært bedre belyst med bevisføring der partene møtes.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en klar risikoopplysning i tilstandsrapporten kan avgjøre saken, selv om selgerens egenerklæring senere viser seg å være upresis. Når rapporten anbefaler kontroll av el-anlegget, er det kjøperen som bærer risikoen for at avvikene er større enn ventet.

Den viser også hvor viktig fristene er. En feil som du oppdager, bør du melde fra om raskt. Til sist er det en høy terskel for å bevise at selgeren kjente til ufaglært arbeid, når selgeren har oppgitt navn på elektrikere og disse delvis bekrefter arbeidet.

Kort oppsummert

• El-anlegget i en modernisert bolig fra 1963 hadde mange avvik, og kravet var på 270 000 kroner.
• Tilstandsrapporten hadde advart om avvik og manglende samsvarserklæring, og krav om varmekabler kom for sent.
• Kjøperen fikk ikke medhold.