Ulovlig fasade, trapp og taklekkasje ved pipe: ikke medhold (FinKN 2025-1305)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1984. Den ble solgt som den er (uten at selger tar ansvar for alminnelig slitasje og eldre tilstand) for 7,9 millioner kroner og overtatt 1. mars 2021. Salgsoppgaven fortalte at boligen var oppusset i 2017 og svært oppgradert de siste årene. Den nevnte også nymalt fasade og takfornying, men uten ny takstein.

Salgsmaterialet inneholdt flere advarsler. To rom i underetasjen var tidligere boder og ble brukt som soverom, men var ikke godkjent som det. Selger opplyste at det var sendt søknad til kommunen, at status var ukjent, og at kjøper overtok alt ansvar. Boligen hadde bare midlertidig brukstillatelse. Tilstandsrapporten ga taket TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og nevnte fuktmerker ved takgjennomføringer som kunne stamme fra tidligere utettheter. I egenerklæringen (selgers skjema om det han vet om boligen) svarte selger at noe av arbeidet på terrasse og tak var gjort av ufaglærte.

I februar 2025, da kjøper skulle selge videre, kom det frem at fasaden var endret uten godkjenning. Senere viste det seg at en trapp i bakhagen ikke var godkjent og delvis gikk over fremmed grunn. Det var også lekkasje rundt pipen, og arbeidet der var ikke gjort av fagfolk.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag eller erstatning (penger tilbake for at boligen var verdt mindre). Kravet var 61 329 kroner for fasaden, et skjønnsmessig beløp for trappen og 34 750 kroner for å utbedre taklekkasjen. Kjøperen mente selger hadde gitt misvisende opplysninger, blant annet om at taket var fornyet, og at man ikke skulle få lekkasje kort tid etter et slikt arbeid.

Boligselgerforsikringen (selgers forsikring, som dekker kjøpers krav mot selger) ble drevet av selskapet HDI Global Specialty. Selskapet avviste kravet. Det viste til at boligen var solgt «som den er», til risikoopplysningene ved salget og til at selger ikke kjente til avvik ved fasaden eller lekkasjen.

Hva nemnda la vekt på

Saken ble behandlet etter den gamle avhendingslova, som gjaldt før lovendringen 1. januar 2022. Da avhenger utfallet av om selger holdt tilbake opplysninger han burde gitt (§ 3-7 og § 3-8), eller om boligen var vesentlig dårligere enn kjøper kunne vente (§ 3-9 andre punktum). Nemnda kom enstemmig til at det ikke var en mangel. Tre forhold veide tyngst.

For det første var dokumentasjonen svak. For fasaden og trappen var det ikke klart hvilke byggetegninger som gjaldt, og ingen uavhengig fagperson hadde beskrevet feil, årsak, omfang og utbedring. Nemnda fant det også uklart om fasadearbeidene var utført mens selger eide boligen, og hvilke arbeider det egentlig gjaldt.

For det andre hadde kjøper fått risikoopplysninger om nettopp slike forhold: ikke godkjente rom, bare midlertidig brukstillatelse, tiltak som måtte gjøres før ferdigattest, fuktmerker i taket og ufaglært arbeid. Når egenerklæringen viser egeninnsats, må kjøper regne med at løsningene ikke alltid er optimale.

For det tredje var boligen eldre, og det var gått lang tid før feilene ble oppdaget. Nemnda så ikke noe tydelig gap mellom hva kjøper kunne vente seg og hvordan boligen faktisk var.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger i salgsoppgave, tilstandsrapport og egenerklæring har stor vekt. En kjøper som er varslet om manglende godkjenninger og ufaglært arbeid, får vanskelig for å hevde at det senere er en mangel. Nemnda peker også på at en kjøper som krever penger, må dokumentere hva feilen er, hva den skyldes og hva den koster å rette, helst gjennom en uavhengig fagperson.

Saken viser også at en kjøper vanligvis kan gå ut fra at en bolig er lovlig, med mindre annet er opplyst. Her var det opplyst om flere slike forhold.

Kort oppsummert

• Kjøper fant nesten fire år etter overtakelsen ulovlig fasade, en trapp på nabogrunn og lekkasje ved pipe i en enebolig fra 1984.
• Nemnda fant ingen mangel, blant annet fordi kjøper var varslet om godkjenninger og ufaglært arbeid, og fordi dokumentasjonen var svak.
• Utfallet var ikke medhold til kjøper. Selskapet fikk medhold.