Mange feil i tomannsbolig fra 1987: ikke medhold (FinKN 2025-1304)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig i Rogaland fra 1987, solgt som den er for 3 790 000 kroner. Salget gjaldt før lovendringen som trådte i kraft i 2022, og saken ble avgjort etter de eldre reglene i avhendingslova. Salgsoppgaven opplyste at hybelen ikke var godkjent som selvstendig boenhet.

Tilstandsrapporten var tydelig på at store deler av vedlikeholdet var gjort ved egeninnsats og bar preg av det, og at det måtte påregnes oppdateringer. Taktekking, takkonstruksjon, overflater, etasjeskiller, vinduer, bad, kjøkken, toalett og el-anlegg fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Terrasser og rommene under fikk TG 3, med fukt og råteskader. Rapporten nevnte også ufagmessig avslutning av membranen til sluket på badet i andre etasje, gasstopp uten tilkobling og at toalettet bare hadde naturlig avtrekk.

Kjøperen reklamerte noen måneder etter overtakelsen mange forhold. Det gjaldt blant annet en bereder som lekket, vond lukt, møll, et badekar med lekkasje, løse stikkontakter, en stekeovn som ikke virket, skjeve gulv og dører som stoppet, en gasskomfyr, et vindu som satt fast, varmekabler, et lys som ikke slo seg av, dårlig lydisolasjon mot hybelen og service på ventilasjonen. Senere kom løse fliser, avtrekk fra toalettet, råte i taket, sluk på badet, brannskjerming og lukt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 346 514 kroner og renter. Selv om flere avvik isolert var små, mente han at helheten var stor, og at utbedringen kostet over 10 % av kjøpesummen. Selgeren hadde bodd i boligen siden 1987, og kjøperen mente at både han og takstmannen burde ha opplyst om feilene. Kjøperen mente også at opplysningen om avtrekk fra toalettet var uriktig.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet viste til risikoopplysningene (opplysninger i salgsdokumentene om svakheter), til at kjøperen selv reagerte på lukt på visning, og til at flere forhold var meldt for sent (§ 4-19). Prisoverslaget omfattet også ting det ikke var reklamert over. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets gjennomgang. Fordi salget skjedde før lovendringen, var det to spørsmål: om selgeren hadde gitt for lite eller uriktig informasjon (§ 3-7 og § 3-8), og om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å vente ut fra prisen (§ 3-9).

For opplysningssvikt var det ikke sannsynliggjort at noe av forholdene falt inn under dette. Flere av feilene var i større eller mindre grad opplyst ved salget. Kostnadene var relativt lave, flere forhold var ikke dokumentert, og de fleste knyttet seg til slitasje og alder. Noen ble også oppdaget først lenge etter overtakelsen.

For vesentlig avvik la nemnda avgjørende vekt på hvor påregnelig skadene var. Boligen var gammel, vedlikeholdet var delvis egeninnsats, og rapporten sa at oppdateringer måtte påregnes. Det var gitt risikoopplysninger i salgsoppgaven, tilstandsrapporten og egenerklæringen. Etter en samlet vurdering var det ikke noe utvilsomt misforhold mellom det kjøperen kunne regne med og boligens faktiske tilstand. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at mange små og mellomstore feil ikke automatisk gir et krav, selv om summen blir høy. For en bolig solgt som den er, og som ble solgt før lovendringen, må avviket være åpenbart og vesentlig.

Det teller mye hvis salgsdokumentene har åpnet for at boligen er preget av egeninnsats og trenger oppdateringer. Da er feil av samme slag lite overraskende.

Kjøperen må dessuten reklamere i tide over hvert enkelt forhold, og et samlet prisoverslag med poster det ikke er reklamert over, gjør kravet uklart.

Kort oppsummert

• Tomannsbolig fra 1987, solgt som den er, med en lang liste over feil. Kravet var 346 514 kroner.
• Nemnda mente feilene for det meste var opplyst eller alderspreget, og ikke et vesentlig avvik.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen fikk ikke medhold.