Borebiller i bjelkelaget i enebolig fra 1958: delvis medhold (FinKN 2022-657)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig over tre plan, oppført i 1958. Den ble solgt for 1 600 000 kroner i den stand den var i, og kjøper overtok 9.10.20.

Salgsdokumentene ga tydelige varsler om kjelleren. Takstmannen skrev at dreneringen ikke fungerte, og at det var høyt fuktinnhold i grunnmur og gulv. Selger opplyste at dreneringen måtte gjøres på nytt. Om etasjeskillet skrev takstmannen at bjelkelaget virket litt mykt på loftet og knirket, og ga det TG 2 (tilstandsgrad 2, avvik som kan kreve tiltak). Årsaken burde undersøkes nærmere. Det ble også opplyst om et tilbygg fra 1970-tallet og blåseisolasjon i veggene fra 1980-tallet.

Etter overtakelsen, under arbeid i kjelleren, fant kjøper borebiller. Kjøperens sakkyndige undersøkte og mente at billene hadde spist seg gjennom hele tverrsnittet på flere bjelker. Angrepet var gjennomgående i nesten alle bjelkene i etasjeskillet. Gulvet i første etasje ga etter mer enn det er vanlig for et hus fra denne tiden.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene, 242 622 kroner. I tillegg krevde kjøper 40 000 kroner til takstutgifter. Kravet ble rettet mot selgerens boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet, og som dekker kjøpers krav).

Kjøper mente at selger måtte ha sett billene da etasjeskillet ble etterisolert, og at boligen uansett hadde en vesentlig mangel på grunn av skadenes omfang.

Selskapet avviste kravet. Det mente at selger ikke kjente til forholdet, og at det var gitt risikoopplysninger ved salget som gjorde at kjøper måtte regne med oppgraderinger.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold.

Hva nemnda la vekt på

Først tok nemnda stilling til om selger kjente til billene. Nemnda fant ingen konkrete holdepunkter for det, og det ble derfor ingen mangel på grunn av manglende opplysninger (§ 3-7).

Deretter kom spørsmålet om boligen hadde en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum), altså om boligen var klart dårligere enn kjøper kunne regne med. At avviket var stort nok målt i penger, var ikke omtvistet. Striden gjaldt om skadene var upåregnelige.

Nemnda delte opp i to. Utskifting av drenering og utbedring av fuktskader i kjelleren måtte kjøper regne med, siden dette var opplyst om. Skjulte skader på bærende bjelker var noe annet. Opplysningene om et mykt og knirkende bjelkelag på loftet varslet ikke om at bjelkene i etasjen under var spist opp av borebiller. En bærekonstruksjon er ment å vare lenge, og kjøper kunne ikke ta høyde for å måtte bytte den ut.

Skadene hadde dessuten betydning for sikkerheten, og angrepet kunne bli verre hvis det ikke ble saneret og bjelkene sikret. Nemnda viste til at nettopp dette veier tungt i vurderingen av om en mangel er vesentlig. Nemnda skrev at spørsmålet var krevende og at den kom til samme resultat som sekretariatet under tvil.

Beløpet ble satt etter et skjønn. Nemnda satte prisavslaget til 100 000 kroner. I tillegg ble utgiften til takstrapporten som dokumenterte borebilleskadene, 16 064 kroner, regnet som en del av prisavslaget. Til sammen fikk kjøper 116 064 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger ikke dekker alt. Når selger har sagt fra om ett problem, for eksempel fukt og drenering, kan kjøper likevel få medhold for en annen og mer alvorlig skade som ingen hadde varslet om. Skader på bærende deler som kan true sikkerheten, teller særlig mye.

Saken viser også at det å få medhold ikke er det samme som å få hele kravet dekket. Nemnda fastsatte beløpet etter skjønn, og det ble langt lavere enn kjøperens kalkyle. Kjelleren var det kjøper måtte regne med å utbedre, og medholdet bygger på skaden i etasjeskillet.

Kort oppsummert

• Borebiller hadde skadet nesten alle bjelkene i etasjeskillet i en enebolig fra 1958.
• Nemnda mente skaden var upåregnelig og av betydning for sikkerheten, og at boligen dermed hadde en vesentlig mangel.
• Kjøper fikk delvis medhold, med 116 064 kroner av et krav på 242 622 kroner.