Skadet grunnmur på garasje og defekt stoppekran: delvis medhold (FinKN 2022-346)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1948, solgt «som den er» for 3 450 000 kroner og overtatt av kjøper i august 2021. Salgsoppgaven beskrev huset som en bolig med enkel standard og som et oppussingsobjekt. Tilstandsrapporten ga garasjen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og opplyste om råte i kledningen og løs takpapp, som fikk TG 3 (vesentlig avvik). Garasjen ble antatt å være fra rundt 1970. Eldre deler av vannanlegget, blant annet stoppekranen, ble også omtalt som noe som måtte skiftes på sikt.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen) svarte selger nei på om han kjente til sprekker i mur og feil ved vann og avløp. Etter overtakelsen fant kjøper at stoppekranen utendørs var defekt, og at garasjens grunnmur hadde sprekker. Selger forklarte at muren var skadet av en gravemaskin da det ble gravd ut en parkeringsplass, og at han ikke visste at stoppekranen var ødelagt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper mente begge forholdene var mangler (feil ved boligen som gir rett til kompensasjon). Rørleggere skulle ha sagt at ny stoppekran kunne koste opptil 100 000 kroner, og kjøper anslo at garasjen kunne koste opptil 30 000 kroner å utbedre, til sammen opptil 130 000 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente selger ikke kjente til feilene, at eldre bygningsdeler var opplyst om i risikoopplysningene, og at grunnmurskaden var godt synlig på visning. En opplysning om sprekken ville heller ikke ha påvirket avtalen, mente selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper delvis medhold. Nemnda var enig i at stoppekranen ikke ga grunnlag for ansvar, fordi det ikke var sannsynliggjort at selger hadde opplyst feil om den.

Grunnmuren stilte seg annerledes. Nemnda fant vurderingen tvilsom, men kom til at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger om en skade som kjøper ikke fikk vite om. Tre ting talte for det. En grunnmur er ment å vare svært lenge, og ingenting i salgsmaterialet tilsa at garasjen var dårlig utover vanlig slitasje. En skade i muren kan skape usikkerhet om stabiliteten. Og det var selskapet som måtte sannsynliggjøre at opplysningen ikke ville ha påvirket kjøpet (§ 3-7), noe det ikke klarte.

Ingen konkret kostnad var dokumentert. Flertallet la likevel kjøpers anslag på 30 000 kroner til grunn som en øvre grense og la til grunn at selskapet dekker inntil dette beløpet. Det ble ikke trukket noe for at garasjen var gammel.

Avgjørelsen falt under dissens (uenighet i nemnda). Mindretallet mente skaden var nærmest bagatellmessig, at bare to bilder var lagt frem, og at den ikke realistisk kunne ha påvirket avtalen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Risikoopplysninger om alder og slitasje dekker ikke alt. Er en bygningsdel ment å vare lenge, som en grunnmur, kan en ikke-opplyst skade være en mangel selv om resten av bygget var omtalt som slitt. Saken viser også at kjøper kan få medhold på ett punkt og tape på et annet i samme krav.

Beløpet ble liten fordi dokumentasjonen var tynn. Kjøperen hadde bare et anslag, ingen tilbud eller rapport om utbedringskostnad.

Kort oppsummert

• Kjøper fant defekt stoppekran og skadet grunnmur på garasjen i en enebolig fra 1948.
• Om stoppekranen fikk kjøper ikke medhold, men om grunnmuren fikk han delvis medhold, opp til 30 000 kroner.
• Nemnda var delt, og det svake dokumentasjonsgrunnlaget preget både saken og beløpet.