Mus, søyle og krypkjeller i enebolig fra 1957: ikke medhold (FinKN 2026-188)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Vestlandet fra 1957, tilbygd i 1976 og 1977 og igjen i 2005 og 2006. Den ble solgt som den er for 8 millioner kroner, og kjøperen overtok i 2021. Salgsoppgaven beskrev boligen som modernisert i 2005 og 2006, med nye overflater og skiftet ytterkledning. Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjonen TG 1, og etasjeskillerne TG 1 og TG 2 (TG 2 betyr avvik som kan kreve tiltak), med opplysninger om skjevheter og knirk. Rapporten omtalte en blindkjeller (et lite, lukket rom under gulvet) som en risikokonstruksjon som burde kontrolleres jevnlig, og pekte på forhøyede fuktverdier i kjelleren. Selgeren opplyste at det hadde vært mus i vedhuset, men svarte nei på om han kjente til skadedyr i boligen.

Under oppussing av spisestuen omtrent tre år etter overtakelsen oppdaget kjøperen omfattende museaktivitet. Senere kom det frem at en bærende søyle var svekket ved et elektrisk uttak og var skjøtet dårlig, at gulvbjelker var råtne, og at det var en krypkjeller som rapporten ikke sa noe om.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 118 086 kroner, og la til grunn kostnadsoverslaget fra sin egen takstmann. Det omfattet blant annet 456 907 kroner for å ta bort innvendige overflater i første etasje, 403 484 kroner for krypkjelleren, 107 029 kroner i kjelleretasjen og 37 438 kroner for søylen. Kjøperen mente at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om mus, at flere punkter feilaktig hadde fått TG 1, og at avviket var vesentlig.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet mente at den billigste forsvarlige utbedringen bare utgjorde omtrent 1,9 prosent av kjøpesummen, og at boligens alder, tilstand og opplysningene ved salget gjorde at avviket ikke var vesentlig. Selskapet anslo utbedringskostnadene til 158 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok stilling til tre spørsmål, og svarte nei på alle.

For det første opplysningsplikten (§ 3-7) og uriktige opplysninger (§ 3-8). Selgeren hadde gitt mange opplysninger og kunne ikke sies å ha visst om museskadene. Forholdene var skjulte og ble oppdaget nesten tre år etter overtakelsen. Nemnda mente heller ikke at en eventuell feil svarkryss kunne ha påvirket kjøpsavtalen. Selgeren hadde jo fortalt om mus i vedhuset. Takstmannens befaring var på det minst grundige nivået, med visuelle observasjoner uten inngrep. Rapporten sa ikke uttrykkelig at krypkjelleren var undersøkt, men den omtalte blindkjelleren og flere andre forhold. Nemnda mente at dette ikke ble avgjørende.

For det andre vesentlighet (§ 3-9 andre punktum). Kjøperen og selskapet var uenige om kostnadene, og det var usikkert hva som var nødvendig utbedring, blant annet fordi omfanget av museskadene var uklart. Nemnda pekte på at mus ikke er uvanlig i eldre hus, og at selgeren hadde opplyst om mus i vedhuset. Søylen og krypkjelleren var gamle bygningsdeler, og det var uklart om noe var utført i strid med byggeskikken.

For det tredje tidsforløpet. Kjøperen reklamerte i underkant av tre år etter overtakelsen, og skadene kan ha vokst i kjøperens eiertid. Tvil om skadeårsak og omfang går ut over kjøperen. Nemnda viste til at loven bare beskytter mot klare misforhold mellom det kjøperen kunne regne med og boligens faktiske stand.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøperen bærer risikoen når det er usikkert hva som forårsaket skaden, når den oppsto og hvor stor den er. Har du åpnet vegger og gulv selv, kan det bli vanskelig å vise hva som var utbedringsbehovet.

Den viser også at opplysninger om mus i én bygning kan gjøre mus i hovedhuset mer påregnelig i en eldre bolig. Og en gammel bolig som er oppgradert, gir ikke uten videre grunn til å forvente at alt er i topp stand, når rapporten peker på risikokonstruksjoner og fukt.

Kort oppsummert

• Museskader, en svekket søyle, råtne bjelker og en krypkjeller ble funnet under oppussing i en enebolig fra 1957, og kjøperen krevde 1 118 086 kroner.
• Nemnda mente at forholdene var skjulte, at omfanget var uklart, og at risikoopplysningene og alderen gjorde avviket påregnelig.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble frikjent.