Husbukk i enebolig fra 1947 solgt som den er: ikke medhold (FinKN 2026-280)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1947 i Telemark, solgt «som den er» for 2,65 millioner kroner i 2021. Tilstandsrapporten sa at boligen fungerte slik den stod, men bar preg av egeninnsats fra tidligere eier, og at arbeidene ikke var fagmessig utført. Flere bygningsdeler fikk TG 2 (tilstandsgrad som betyr avvik som kan kreve tiltak), blant annet veggkonstruksjon, overflater i andre etasje og etasjeskiller. Selger opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) bare om noe museaktivitet, ikke om husbukk.

Kjøperen oppdaget larver og skader i treverket da han pusset opp. Da vegger og gulv ble åpnet, fant en takstmann skader etter husbukk i søyler, bjelker og vegger. Angrepet ble vurdert som hovedsakelig eldre, men larver viste at det fortsatt var aktivitet. Takstmannen fant også bjelker som tidligere var reparert på en ufaglært måte. Kostnaden ved å utbedre skadene ble anslått til 175 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 175 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. Han mente boligen hadde en vesentlig mangel etter den gamle avhendingsloven § 3-9 andre punktum, fordi ingenting i salgsdokumentene sa noe om insekter, angrepet hadde pågått lenge, og tidligere arbeid var dårlig utført.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at boligen var gammel, at store deler hadde fått TG 2, og at boligen var moden for oppgradering.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og sluttet seg i det vesentlige til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold veide tyngst.

For det første alderen. I en bolig fra 1947 må kjøperen regne med at det kan bli behov for utbedringer.

For det andre risikoopplysningene (opplysninger i salgsdokumentene som advarer kjøperen om svakheter). Salgsdokumentene omtalte gjentatte ganger egeninnsats og ufagmessig utførsel, og ga TG 2 til bygningsdeler der skadene senere ble funnet.

For det tredje at skadene på bærende konstruksjon var av nokså begrenset omfang og hadde utviklet seg over tid. Deler av skaden var gammel. Sett i lys av det som var opplyst, var ikke utbedringskostnadene upåregnelige for kjøperen. Det var ikke noe klart misforhold mellom det kjøperen kunne vente og boligens faktiske tilstand.

Nemnda så på tidligere saker og mente at denne lå nærmere de sakene der kjøper ikke fikk medhold. Kjøperens anførsler i nemndsanmodningen endret ikke dette. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen nådde ikke frem med kravet. Saken viser at selv et kostbart skadedyrangrep kan bli stående som noe kjøperen måtte regne med, når boligen er gammel og salgsdokumentene har mange advarsler om egeninnsats og dårlig utførelse. Det som teller, er ikke bare skaden, men hva som var opplyst før kjøpet.

Nemnda vurderer helheten. Én enkelt skade som ikke er nevnt, er ikke nok hvis annen informasjon gjorde at utbedringsbehov var påregnelig.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant husbukk i en enebolig fra 1947 og krevde 175 000 kroner i prisavslag.
• Boligens alder og mange risikoopplysninger om egeninnsats og TG 2 gjorde at skadene ikke var en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.