Rotteskader i dødsbo fra 1971: flertallet ga ikke medhold (FinKN 2022-797)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1971, solgt som den er for 5,3 millioner kroner og overtatt 1. november 2021. Den ble solgt fra et dødsbo (bolig som arvingene selger etter at eieren er død). Prospektet sa at selgerne ikke hadde bodd i boligen og hadde liten kunnskap om den, og oppfordret kjøper til å undersøke nøye, helst sammen med fagmann. Tilstandsrapporten beskrev en eldre bolig med behov for oppgradering og vedlikehold, eldre overflater, våtrom med sviktende fuktsikring og TG 2 og TG 3 (avvik og vesentlige avvik) for flere bygningsdeler. Det ble også registrert fukt og antatt muggsopp i etasjeskillet.

Kjøper merket en stram og merkelig lukt på visning, men trodde den kom fra gamle møbler, mat, dårlig rengjøring og muggproblemene. Det luktet også sterkt av parfyme. Etter overtakelsen ble klesskapene revet i forbindelse med oppussing, og lukten ble langt sterkere. Da gulvet ble åpnet, viste isolasjon og treverk seg å være skadet av rotteekskrementer og urin. Et skadedyrfirma mente at rottene hadde kommet inn ved karnappet, og at det trolig hadde pågått over lang tid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 771 004 kroner og erstatning på 82 645 kroner. Kjøper mente at selgerne, eller noen som handlet for dem, måtte ha kjent til rottene. Kjøper mente også at kostnadene uansett var 14,5 % av kjøpesummen og dermed en vesentlig mangel.

HDI Global Specialty, som hadde selgers boligselgerforsikring, avslo kravet. Selskapet mente at selgerne ikke kjente til rottene, at kjøper selv hadde merket lukten før kjøpet uten å undersøke nærmere, og at omfattende arbeider var påregnelig ut fra opplysningene ved salget. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat som selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det ikke var en mangel, og kjøper nådde ikke frem. Saken ble avgjort under dissens (uenighet i nemnda), der to medlemmer var i flertall og ett i mindretall. Tre forhold var sentrale.

For det første selgers kunnskap. Nemnda mente at det ikke var sannsynliggjort at selgerne eller noen på deres vegne kjente til rotteskadene. Kjøper hadde selv merket lukten og trodd at den hadde en annen årsak, og da er det vanskelig å kreve at selgerne skulle forstått mer. Nemnda pekte også på at behandlingen skjer skriftlig, og at direkte bevisføring kunne ha hjulpet.

For det andre kostnadene. Nemnda mente at kjøper ikke hadde vist at de nødvendige utbedringskostnadene oversteg 280 900 kroner, slik takstmannen hadde beregnet. Det var 5,3 % av kjøpesummen. Kjøperens høyere beløp inneholdt blant annet oppgradering av toalettrommet til bad, som kostet 278 427 kroner, og 100 000 kroner for egeninnsats.

For det tredje forventningene. Flertallet la vekt på at boligen var eldre, at den var opplyst å trenge oppgradering, at den var solgt fra et dødsbo, og at det var gjort fradrag på 1,21 millioner kroner i tilstandsrapporten. Det var derfor ikke et åpenbart misforhold mellom det kjøper kunne regne med og boligens stand. Mindretallet mente at rotter ligger utenfor det en vanlig kjøper kan forvente, uansett om boligen trenger oppgradering, og at kostnadene tilfredsstilte det tallmessige kravet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøper av et dødsbo bærer større risiko for skjulte feil. Selgerne har ikke bodd i boligen, og kjøper kan ikke regne med at de kjenner tilstanden.

Saken viser også at en lukt du selv merker før kjøpet, kan gjøre det vanskelig å senere bruke den mot selger. Kjøper må da regne med å undersøke nærmere. Til slutt viser saken at kostnadskravet må dokumenteres og begrenses til den rimeligste forsvarlige utbedringen. Selv rotter, som nemnda ellers har sett på som et alvorlig avvik, ga ikke medhold her.

Kort oppsummert

• Rotteskader ble oppdaget etter overtakelsen av et dødsbo fra 1971, og kjøper krevde 771 004 kroner.
• Nemndas flertall mente det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til rottene, og at boligens alder og de opplyste behovene gjorde utbedringer påregnelige.
• Kjøper fikk ikke medhold. Ett medlem mente at det var en vesentlig mangel.