Reklamasjonsfrist ved boligkjøp: slik vurderer Finansklagenemnda

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 129 saker der reklamasjonsfristen var et tema. Kjøper fikk helt medhold i 9 saker, delvis medhold i 52 og ikke medhold i 68. Det betyr at kjøper fikk noe i 47 prosent. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk det som ble krevd. Medianen for kravene var 311 366 kroner. I 20 saker var nemnda delt (dissens).

Sakene fordeler seg slik: 19 i 2022 og 19 i 2023. I 2024 kom 25 saker. I 2025 kom 42 saker, og i 2026 kom 24. Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp.

Reglene er enkle å si og vanskelige å bruke. Kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at feilen ble eller burde ha blitt oppdaget. Reklamerer kjøper for sent, tapes retten til å kreve noe, selv om det er en reell mangel. Stikkordene viser at sakene ofte handler om når fristen begynte å løpe, om reklamasjonen hadde riktig innhold, og om tidligere forlik eller passivitet.

Når kjøper fikk medhold

Kjøper får medhold når fristen ikke begynte å løpe før kjøper hadde grunn til å tro at selgeren kunne være ansvarlig. Nemnda viser til at tre måneder er i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente etter at feilen er oppdaget.

Setningsskader i leilighet (FinKN 2023-166). En leilighet i en boligblokk oppført i 1995 ble overtatt av kjøper 1.8.17. I februar 2021 ble beboerne kjent med problemer med setninger. Først kom en bekymringsmelding, senere en rapport og et geoteknisk notat. Nemnda mente at fristen ikke begynte å løpe da disse forelå, fordi de anbefalte videre undersøkelser og ikke avklarte ansvaret. Fristen begynte først da beboerne fikk konkret informasjon om alvorlighet og kostnader. Kjøper krevde et prisavslag på 324 033 kroner, reklamerte i tide og fikk medhold. Nemnda fant ikke grunnlag for fradrag for standardheving. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Avløpsrør i enebolig (FinKN 2023-841). En enebolig oppført i 1995/96 ble overtatt 1.9.20. Kjøper fikk spylt rørene flere ganger etter overtakelsen. Nemnda mente at sporadisk spyling ikke ga grunn til å tro at det var en mangel. Fristen begynte først da kamerainspeksjon viste for liten dimensjon og dårlig fall. Kjøper krevde et prisavslag på 160 341 kroner og fikk medhold. Nemnda satte prisavslaget til 100 000 kroner, i tillegg til forsinkelsesrente. Også denne saken gjelder avhendingslova slik den var før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22, ifølge avgjørelsen.

Når kjøper tapte

Kjøper taper når det er gått for lang tid siden kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, eller når selve reklamasjonen ikke sa nok.

Feil ved bad i enebolig (FinKN 2023-301). Boligen var oppført i 2015 og ble overtatt 1.4.18. Kjøper hadde oppdaget sprekker i fuger, sett gips innerst i veggen og fått tilbud fra et firma som ikke ville gå god for membranen. Dette skjedde to år før reklamasjonen. Nemnda mente at det allerede da fremstod som en realistisk mulighet at selgeren var ansvarlig. Reklamasjonen kom derfor for sent, selv om kjøper reklamerte raskt etter at en fagrapport forelå. Kjøper krevde 445 741 kroner i prisavslag og fikk ikke medhold. Avgjørelsen sier at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1.1.22.

Taklekkasje i bolig fra 1988 (FinKN 2022-473). Boligen ble overtatt 2.11.20, og en lekkasje kom kort tid etter. Skaden ble meldt til kjøpers bygningsforsikring, og kjøper hadde kontakt med selger. Selskapet ble varslet nesten fire måneder senere. Nemnda mente at kontakten med selger ikke dokumenterte at kjøper hadde gitt uttrykk for at et mangelskrav kunne bli gjort gjeldende. Kravene til en nøytral reklamasjon er små, men kjøper må si fra om at et krav kan komme. Kravet var et prisavslag på 145 000 kroner, og selskapet fikk medhold.

Hva som avgjør

• Når fristen begynte å løpe. Det avgjørende er ikke når kjøper så et symptom, men når det ble en realistisk mulighet at selgeren var ansvarlig.
• Hva kjøper faktisk visste. Egne opplysninger i skadeskjemaet og reklamasjonen brukes mot kjøper, for eksempel oppgitt dato for når skaden ble oppdaget.
• Hva som ble gjort etter oppdagelsen. Nemnda ser på om kjøper undersøkte forholdet og handlet uten unødig opphold.
• Innholdet i reklamasjonen. Kjøper må minst gi uttrykk for at et mangelskrav kan bli gjort gjeldende, og for hvilket forhold det gjelder.
• Dokumentasjon. Tidsnære dokumenter avgjør ofte hvilken dato nemnda legger til grunn.

Kort oppsummert

• Av 129 saker fikk kjøper helt eller delvis medhold i 47 prosent.
• Kjøper vinner når symptomene var uklare, og ansvaret først ble klart ved en fagvurdering, som i FinKN 2023-166 og FinKN 2023-841.
• Kjøper taper når mangelen var kjent lenge før reklamasjonen, eller når reklamasjonen ikke sa at et krav kunne komme, som i FinKN 2023-301 og FinKN 2022-473.