El-feil og for sen reklamasjon, bolig fra 1928: ikke medhold (FinKN 2024-790)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1928, solgt «som den er» for 3,45 millioner kroner og overtatt i desember 2020. Salgsoppgaven fortalte at boligen siden 2018 var oppgradert, blant annet med nytt bad og en spisestue som var gjort om til soverom. I tilstandsrapporten fikk el-anlegget TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og hagestuen fikk TG 1 (ingen avvik). Selger opplyste i egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) at arbeidet på badet var gjort av både faglærte og ved vennetjeneste, blant annet downlights. Selger svarte nei på om det var feil ved el-anlegget, og nei på om det var utført ufaglært arbeid på anlegget.

I mai 2023 holdt et el-tilsyn kontroll og sendte kjøper en rapport samme dag. Den tok opp 23 avvik og sa at anlegget bar preg av ikke fagmessig utførelse. Kjøper fikk pålegg om utbedring i august 2023 og reklamerte (meldte fra om mangelen) til selskapet 12. september 2023. Senere kom også krav om lekkasje ved pipen og råte i kledningen på hagestuen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 207 530 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet gjaldt utbedring av el-anlegget, pipebekledning og beslag på hagestuen, og en befaring av yttervegg. Kjøper mente at selger måtte ha kjent til ufaglært el-arbeid og ikke sagt fra om det, og at frist derfor ikke kunne brukes mot kjøper.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente kjøper hadde reklamert for sent. Rapporten kom i mai 2023, og reklamasjonen kom fire måneder senere. Selskapet mente også at det ikke var noen mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, men mente saken var bevismessig krevende.

For det første var reklamasjonen for sen. Kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at feilen ble eller burde blitt oppdaget. Høyesterett har lagt til grunn at tre måneder er ytterkanten. Nemnda mente at kjøper fikk grunn til å reklamere allerede da rapporten kom i mai 2023, siden den påpekte mange feil og oppfordret til å undersøke hele anlegget.

For det andre kunne kjøper ikke unngå fristen. Det hadde vært mulig hvis selger hadde vært grovt uaktsom eller uærlig. Nemnda mente det var sannsynliggjort at det var gjort mer arbeid i selgers tid enn selger opplyste om, men ikke at feilene stammet fra ufaglært arbeid i selgers eiertid.

For det tredje mente flertallet at det ikke var en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum, altså at boligen avviker vesentlig fra det kjøper kunne forvente). Kostnadene lå mellom 3,5 og 6 prosent av kjøpesummen, og kunne dermed være store nok. Men boligen var 92 år, det var opplyst om flere TG 2-punkter, og det var uklart hvor mye av el-anlegget som var gammelt. Forarbeidene krever et utvilsomt misforhold, og det mente flertallet ikke var oppfylt.

Dissens

Ett medlem mente at boligen hadde en vesentlig mangel. Vedkommende pekte på at feilene i stor grad skyldtes ufaglært arbeid som ikke var opplyst, at boligen var lagt ut som oppgradert, og at hagestuen var nybygd uten risikoopplysninger. Saken ble avgjort under dissens.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å reklamere kan begynne å løpe når du får en rapport som tydelig peker på feil, ikke først når du har fått full oversikt over kostnadene. Vent derfor ikke med å melde fra til du har alle svarene. Den viser også at flertallet legger stor vekt på alderen og hvor uklar tilstanden var ved salget, og at kjøper har bevisbyrden for at boligen er vesentlig dårligere enn forventet.

Kort oppsummert

• Et el-tilsyn i mai 2023 fant 23 avvik i en bolig fra 1928, men kjøper reklamerte først i september 2023.
• Nemnda mente reklamasjonen var for sen og at kjøper ikke hadde sannsynliggjort en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke prisavslag. Ett medlem var uenig (dissens).