Matlukt fra ventilasjon i leilighet fra 2014: ikke medhold (FinKN 2024-1172)

Hva saken gjaldt

Boligen var en moderne toppleilighet fra 2014, solgt som den er for 9,05 millioner kroner. Salgsprospektet beskrev en fantastisk leilighet med høy standard. Tilstandsrapporten ga luftbehandlingen TG 1 (ingen eller bare små avvik) og opplyste om balansert ventilasjon som oppfylte kravene.

Etter overtakelsen kom det gjentatte ganger matlukt fra ventilasjonsanlegget og inn i leiligheten. Kjøper brukte lang tid på å finne årsaken, med møter med sameiet og utbygger. En skaderapport konkluderte med at rørene på aggregatet trolig var koblet feil, slik at lukt fra naboene kom inn med friskluften. Kjøper la også frem en befaringsprotokoll fra bygningens første år, der det sto «sterk matlukt fra ventilasjon», og e-poster fra en tidligere eier som hadde vært i gang med en klagesak.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 102 125 kroner. Kjøper mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger, og at klagefristen da ikke kunne holdes mot kjøper. Selskapet som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det viste til at selger sa hun ikke kjente til problemet, at lukt er subjektivt, og at kjøper klaget for sent. Klagen kom 17. oktober 2023, mer enn tre år etter overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold på to punkter.

For det første klagen. Reklamasjon (klagen til selger om en mangel) må komme innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget eller burde oppdaget feilen, jf. § 4-19. Kjøper hadde opplevd tidvis sterk matlukt like etter overtakelsen, men klaget først over tre år senere. Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), som hadde kommet til at klagen var for sen.

For det andre unntaket. Fristen gjelder ikke hvis selger har handlet i strid med god tro, altså visste om feilen og tiet. Kjøper mente selger hadde fått vite om problemet fra tidligere eier. Nemnda fant ikke nok bevis for det. Selger bestred at hun hadde fått slike opplysninger. Nemnda behandler saker skriftlig og kunne ikke vurdere hvem som var mest troverdig. Nemnda la også merke til at det hadde en viss formodning mot seg at selger ikke selv hadde utbedret feilen, hvis lukten var så plagsom som kjøper hevdet.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tid teller. Selv om feilen er reell og skjult, kan kravet falle bort hvis du venter for lenge med å klage. Det hjalp ikke at det tok tid å finne årsaken, når kjøper hadde merket lukten tidlig.

Unntaket for selgere som visste og tiet, krever bevis. Uten skriftlige spor på at selger faktisk fikk vite om feilen, holder det ikke at det er sannsynlig.

Kort oppsummert

• Matlukt fra ventilasjonen i en leilighet fra 2014, trolig på grunn av feil montering fra byggetiden.
• Kjøper klaget over tre år etter overtakelsen, og nemnda mente det var for sent.
• Selskapet fikk medhold. Kjøper klarte ikke å bevise at selger visste om feilen.