Oversvømmelse i kjeller, reklamert for sent: ikke medhold (FinKN 2022-641)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1985. Den ble solgt for 3 650 000 kroner i den stand den var i, og kjøper overtok 17.6.19. Underetasjen var innredet som en egen boenhet, men innredningen var ikke godkjent av kommunen.

Salgsdokumentene og egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) fortalte om vann i kjelleren. Det var laget et pumperom i tilfelle oversvømmelse. Selger skrev at det hadde kommet grunnvann inn i kjelleren i 2000, at det ble installert en pumpekum, og at pumpen ble tatt i bruk ved flere flommer, sist i 2017. Under en stor flom hadde det også kommet kloakk opp av et sluk i kjelleren. Selger opplyste at det ikke hadde vært oversvømmelse i leiligheten ved siste flom.

I mars 2020, etter store nedbørsmengder, kom det vann inn i den utleide delen av underetasjen. Bygningsforsikringsselskapet fikk en rapport 20.3.20. Den viste at pumpene gikk døgnet rundt, men ikke klarte å ta unna vannet, og at grunnvannet steg opp gjennom betonggulvet og ringmuren. Det skjedde igjen i november 2020. Kjøper reklamerte (sendte skriftlig melding om mangelen) til selskapet 26.11.20.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 025 000 kroner, i tillegg til erstatning for økonomisk tap og renter. Kravet gikk til selgerens boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet, og som dekker kjøpers krav mot selger).

Kjøperens takstmann anslo skadene til 156 000 kroner og verditapet til 800 000 kroner. For en ny og stor pumpekum kom anslaget på 400 000 til 600 000 kroner. Kjøper mente at selger hadde underkommunisert problemet, at kjelleren ikke var egnet til beboelse, og at det var vesentlig dårligere enn forventet. Kjøper mente også at reklamasjonen var rettidig, siden det først var i rapporten fra januar 2021 at det gikk opp for dem at det forelå alvorlige avvik.

Selskapet mente at kjøper hadde reklamert for sent. Det mente også at alt var opplyst, og at det ikke var noen vesentlig mangel.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Spørsmålet som avgjorde saken, var reklamasjonen. Kjøper mister retten til å kreve noe hvis han ikke sier ifra innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde vært oppdaget (§ 4-19).

Nemnda la til grunn at fristen begynte å løpe ved oversvømmelsen i mars 2020, og senest da kjøper fikk rapporten fra 20.3.20. Tre ting talte for det:

• Kjøper hadde forstått at selger mente problemet var løst med pumpene. Da vannet kom, kunne kjøper derfor ha forstått at selger kunne bære ansvar for et brudd på avtalen.
• Rapporten viste at pumpene ikke hadde løst problemet med vann i kjelleren.
• Kjøper kunne ikke vente til november 2020 og først da se det som en mangel.

Nemnda fant heller ikke at unntaket i lovens tredje ledd kom til anvendelse. Reklamasjonen 26.11.20 var derfor for sen, og kravet kunne ikke gjøres gjeldende.

Nemnda gikk ikke nærmere inn på om boligen hadde en mangel. Den sa likevel at sekretariatets vurdering av det spørsmålet, som var mot kjøper, virket velbegrunnet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen kan begynne å løpe tidligere enn mange tror. Den gjelder fra du burde forstått at det kunne være en mangel, ikke fra du er sikker eller har fått alle rapportene. Etter en første oversvømmelse med en rapport som viser at tiltakene ikke fungerer, kan nemnda regne fristen fra da.

Saken viser også at et krav kan falle selv om det er stort og selv om boligen kan ha problemer. Når reklamasjonen er for sen, blir det ikke vurdert om det var en mangel.

Kort oppsummert

• Vann kom inn i kjelleren i en enebolig fra 1985 i mars 2020 og igjen i november 2020. Kjøper krevde 1 025 000 kroner.
• Nemnda mente fristen begynte å løpe i mars 2020, og at reklamasjonen 26.11.20 var for sen.
• Selskapet fikk medhold. Kjøper nådde ikke frem, og nemnda tok ikke stilling til selve mangelen.