Kontor godkjent som bod og taklekkasje: delvis medhold (FinKN 2025-984)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig med dobbel garasje i Telemark, oppført i 1985 og utvidet med et tilbygg i 2017. Den ble solgt «som den er» for 4,02 millioner kroner ved kontrakt i mai 2019. Salgsoppgaven nevnte et isolert kontorrom med egen inngang mellom garasjen og boligen. Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og takkonstruksjonen TG 1 (ingen avvik).

I egenerklæringen svarte selgeren ja på at det var gjort endringer i boligen, og ja på at dette var godkjent, men skrev ingen kommentarer. Kommunen hadde bare godkjent en bod, og det var ikke søkt om ferdigattest.

I oktober 2023 oppdaget kjøper vann som rant ned langs hjørnet i kontorrommet. Kjøper reklamerte 13. mai 2024. Kjøper reklamerte også på at kontoret var feil oppgitt som P-rom (rom for daglig opphold), og på feil i konstruksjonen av veggen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 618 800 kroner og erstatning for saksomkostninger. En sakkyndig anslo 250 000 kroner for å få kontoret godkjent og 256 250 kroner for feilene i veggen. En annen sakkyndig mente taklekkasjen kunne utbedres lokalt for 31 180 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøper reklamerte for sent. Selskapet mente også at det var riktig å regne kontoret som P-rom etter bruken, og at kjøper hadde solgt boligen videre med gevinst.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok stilling til tre spørsmål.

Taklekkasjen var reklamert for sent. Kjøper så vanninntrengingen i oktober, men reklamerte først i mai. Tilbygget var fra 2017, og kjøper fikk en klar oppfordring til å undersøke saken tidlig. Da mister kjøper retten til å kreve mangel (avhendingslova § 4-19).

Arealet var riktig oppgitt. Rommet var innredet og brukt som kontor, og takstbransjens retningslinjer sier at bruken avgjør om et rom regnes som P-rom, ikke hva kommunen har godkjent.

Opplysningene om kontoret var likevel ufullstendige. Kjøper kan som hovedregel gå ut fra at bruken er lovlig. For et kontor gjelder strengere krav enn for en bod, og selgeren hadde selv stått for søknaden i 2017. Kjøper hadde grunn til å få vite at rommet var omsøkt som bod. Flertallet mente selskapet ikke kunne bevise at dette var uten betydning for kjøpet. Videresalget med gevinst avgjorde ikke, fordi huset også var oppgradert. Flertallet mente forskjellen var så stor at det var en vesentlig mangel, og satte prisavslaget til 300 000 kroner etter et skjønn.

Nemnda tilkjente ikke erstatning for saksomkostninger, fordi det ikke var vist hvilket tap kjøper hadde. Mindretallet mente at videresalget viste at opplysningene ikke hadde påvirket prisen, og ville ikke gitt noe prisavslag.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tidspunktet for reklamasjonen kan bety mye. Å vente på rapporter kan bety at fristen løper ut, selv om skadeårsaken ikke er klarlagt. Et kort varsel om at du krever noe, er nok.

Saken viser også at kjøper kan regne med å få vite om et rom mangler godkjenning til den bruken det selges med. Spørsmål i egenerklæringen som besvares uten forklaring, kan gi selger ansvar.

Kort oppsummert

• Et kontor i tilbygget var bare godkjent som bod, og taket lekket.
• Taklekkasjen var reklamert for sent, men opplysningene om kontoret var mangelfulle.
• Kjøper fikk delvis medhold og prisavslag på 300 000 kroner. Nemnda delte seg.