Setningsskader i borettslag, reklamert for sent: ikke medhold (FinKN 2024-107)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet i en lavblokk fra 1996 på Østlandet. Den ble solgt i som-den-er-stand for 3,37 millioner kroner, og kjøper overtok 14.9.18. Tilstandsrapporten var en leilighetstest, som bare så på selve boenheten innvendig og ikke på fellesarealer, grunnmur eller tak.

Tidlig i 2021 ble styret i borettslaget gjort oppmerksomt på setningsskader i grunnmuren. Det ble holdt et beboermøte i februar 2021. En rapport av 5.5.21 fant at løsmasser under et hjørne hadde rast ut, slik at dekket og ringmuren manglet understøttelse. Rapporten anbefalte setningsmålinger og geotekniske undersøkelser. På et møte 19.5.21 ble det sagt at det ikke var tegn til at det var utrygt, men at utbedring burde gjøres. En geoteknisk uttalelse kom 30.9.21. På et beboermøte 21.11.21 ble situasjonen kalt alvorlig, med store økonomiske konsekvenser for borettslaget. Kommunen ga pålegg om sikring 25.11.21.

Borettslaget søkte først å få dekket kostnadene av bygningsforsikringen. I en e-post 18.4.22 fikk kjøper vite at vedlikeholdet ville koste 6,15 millioner kroner i alt, og at hans leilighet fikk økt fellesgjeld med 366 770 kroner. Kjøper kontaktet sin boligkjøperforsikring 6.5.22 og reklamerte til selgers forsikringsselskap 24.8.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 366 770 kroner, som tilsvarer den økte fellesgjelden. Han mente boligen hadde en vesentlig mangel, siden utbedringskostnadene var anslått til 11 % av kjøpesummen, og skadene skyldtes en konstruksjonsfeil ved byggingen. Han mente også at han hadde reklamert i tide. Han hadde regnet med at borettslagets forsikring ville dekke skaden, og kostnaden ble ikke klar før 18.4.22. Han forklarte også at han fikk problemer med å logge seg på beboermøtet, som ble holdt på nett.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at kjøper hadde reklamert for sent. Alt gjaldt grunnforhold som var kjent siden rapportene i 2021. At borettslaget ventet på svar fra bygningsforsikringen, endret ikke det. Reklamasjonen kom omtrent fire måneder etter at kjøper fikk vite at forsikringen ikke ville dekke.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), og tok ikke stilling til om det var en mangel. Tre forhold var viktige.

For det første må kjøper reklamere innen rimelig tid etter at han oppdager en feil som kan være en mangel. Det hjelper ikke at han selv mener borettslagets forsikring burde dekke feilen.

For det andre var setningsskadene kjent gjennom rapporter i mai og september 2021, og kjøper hadde mulighet til å få vite omfanget og kostnadene på beboermøtet 21.11.21. Da var det en realistisk mulighet for at selger var ansvarlig, og fristen begynte å løpe.

For det tredje reklamerte kjøper over et halvt år senere. Etter nemndas syn hadde fristen allerede gått ut da han kontaktet sin egen forsikring i mai 2022. Nemnda fant ikke at kjøpers senere anførsler endret det.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å reklamere kan begynne å løpe før du vet hva skaden koster. Når det er kjent at det er alvorlige problemer i borettslaget, forventes det at du melder fra til selger eller selgers forsikring, også mens borettslaget ennå forhandler med sin forsikring.

Den viser også at et krav kan falle på fristen alene, uten at nemnda vurderer om boligen hadde en mangel.

Kort oppsummert

• Setningsskader i grunnmuren til et borettslag ble kjent i 2021, og fellesgjelden på kjøperens leilighet økte.
• Nemnda mente kjøper hadde reklamert for sent til selgers forsikringsselskap.
• Kjøper fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og kravet på 366 770 kroner førte ikke frem.