Stubbloftsplater falt ned i hytte fra 2010: delvis medhold (FinKN 2026-366)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 2010 i Rogaland, solgt som den er for 3,1 millioner kroner og overtatt i mars 2020. Salgsoppgaven beskrev den som moderne og i god stand, og tilstandsrapporten ga fundamenter og etasjeskillere TG 1 (ingen avvik). Selgeren hadde ikke opplyst om kjente feil.

Kjøperen reklamerte på mus allerede i september 2020, og musene ble ikke borte. I oktober 2022 løsnet en stubbloftsplate (platen under gulvet som holder isolasjonen oppe) og falt ned på bakken. Det samme skjedde i januar 2023. Begge gangene ble skaden utbedret midlertidig, og bygningsforsikringen fikk skaden meldt. Inspektøren mente den mest sannsynlig kom av en håndverkerfeil i 2010. Skaden var mindre enn egenandelen, så ingenting ble dekket. Sommeren 2024 fant kjøperen en tredje skadet plate. En ny vurdering i august 2024 viste at platene var montert feil, uten klemlekter, og at alle måtte skiftes. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) 11. september 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 607 000 kroner, som var en takstmanns anslag for utbedringen, pluss forsinkelsesrenter. To byggefirmaer hadde priset arbeidet svært ulikt, med 210 120 kroner og 832 750 kroner.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selgeren tegner, som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent, siden platene falt ned allerede i 2022 og 2023. Da den andre platen falt ned, kunne det ikke lenger være tilfeldig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at kjøperen hadde reklamert for sent. Nemnda kom til motsatt resultat, og ga kjøperen delvis medhold. Den la vekt på tre ting.

For det første når fristen begynte å løpe (tidligere avhendingslova § 4-19). Fristen starter når det fremstår som en realistisk mulighet at selgeren er ansvarlig. Kjøperen hadde grunn til å stole på fagfolks vurderinger i 2022 og 2023 om at det gjaldt to enkelttilfeller som kunne fikses for en billig penge. Ingen sa at alle platene måtte skiftes før i august 2024, og da reklamerte kjøperen innen en måned.

For det andre var feilen en vesentlig mangel (tidligere avhendingslova § 3-9 andre punktum, om at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente). Feilen var skjult, kostnaden var langt over terskelen i praksis, og boligen var ganske ny og solgt som moderne med TG 1.

For det tredje ble prisavslaget satt skjønnsmessig. Nemnda tok utgangspunkt i takstmannens anslag på 607 000 kroner, men trakk fra noe for nye materialer som ikke hørte til feilen, og for at nye bygningsdeler varer lenger. Fradraget ble begrenset fordi stubbloftsplater skal ha lang levetid. Prisavslaget ble satt til 525 000 kroner, med forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen ikke alltid begynner første gang noe går i stykker. Har fagfolk sagt at en skade er liten, kan kjøperen ha rimelig grunn til å vente. Når det viser seg at feilen er større, begynner fristen å løpe da.

Den viser også at delvis medhold kan bety at kjøperen får et lavere beløp enn kravet, fordi nemnda trekker fra for standardheving.

Kort oppsummert

• Stubbloftsplater falt ned i en fritidsbolig fra 2010. Feilen viste seg først å være en monteringsfeil i 2024.
• Nemnda mente kjøperen hadde reklamert i tide, og at det var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 525 000 kroner i prisavslag av kravet på 607 000 kroner.