Loft og passivitet i leilighet fra 1935: ikke medhold (FinKN 2025-731)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en bygning fra 1935 i Vestland, solgt «som den er» for 3,5 millioner kroner i 2017. Leiligheten gikk over andre etasje og loft. Salgsoppgaven beskrev en tv-stue, et innredet rom og et soverom på loftet. Den opplyste at det ikke fantes ferdigattest fra byggeåret, men at det fantes en ferdigattest for fasadeendring fra 2009. Selger opplyste at hele bygget med fire leiligheter var fullstendig rehabilitert i 2009, og svarte nei på spørsmål om manglende ferdigattest.

I februar 2019 fikk kjøperen beskjed fra en megler om at loftet trolig ikke var lovlig oppholdsrom. Kjøperen reklamerte (meldte fra om en mulig mangel) 2. mai 2019. Kommunen ga en generell tilbakemelding om at loftet så ut som fellesareal, og kjøperen fikk en takstrapport i mai 2020. I juni 2020 var det siste kontakt med selskapet. I september 2023 sendte kommunen et nytt brev etter en anonym melding om et mulig ulovlig soverom, og kjøperen tok kontakt med selskapet igjen 5. januar 2024. Kjøperen sluttet deretter å bruke loftet som beboelsesrom, og kommunen avsluttet saken.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente boligen hadde en mangel (en feil som gir rett til for eksempel prisavslag) fordi loftet ikke var lovlig å bruke til varig opphold. Hun mente også at reklamasjonen var rettidig, og at kravet ikke var falt bort. Ingen beløp er oppgitt i avgjørelsen.

Boligselgerforsikringen (selgers ansvarsforsikring), Protector Forsikring, avviste kravet. Selskapet mente at kjøperen ikke hadde vist at bruken var ulovlig, og at kravet uansett var tapt på grunn av sen reklamasjon og passivitet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok ikke stilling til om loftet var lovlig. Den avgjorde saken på passivitet (at kjøperen har ventet så lenge at kravet regnes som oppgitt).

Hovedregelen er at kjøperen ikke må følge opp en reklamasjon som er sendt i tide. Unntak gjelder når passiviteten er klanderverdig, eller når den kan oppfattes som at kjøperen ikke vil gjøre kravet gjeldende. I forhold mellom en forbruker og et forsikringsselskap er det lite rom for slik passivitet, men svært lang tid kan gi selskapet en naturlig forventning om at kravet er frafalt.

Her gikk det omtrent tre og et halvt år, fra dialogen i juni 2020 til oppfølgingen i januar 2024. Takstrapporten fra 2020 ble aldri sendt til selskapet, og kjøperen tok ikke forbehold om å komme tilbake med et krav. Kjøperen hadde dessuten kunnet avklare med kommunen allerede i 2019 hva loftet var godkjent som. Oppfølgingen i 2024 kom nærmest tilfeldig etter kommunens brev. Nemnda la også vekt på at det var uforklart hvorfor ingenting ble gjort overfor selskapet i den perioden.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en reklamasjon i tide ikke er nok hvis du så venter i årevis. Sender du kun en første melding og lar saken ligge, kan kravet bli regnet som oppgitt. Jo lengre pausen er, jo mer må du kunne forklare den, for eksempel med et uttrykkelig forbehold om at du kommer tilbake.

Kort oppsummert

• Loft som trolig ikke var godkjent som oppholdsrom, i en leilighet fra 1935.
• Kjøperen reklamerte i 2019, men fulgte ikke opp før i 2024.
• Selskapet fikk medhold fordi kravet var tapt ved passivitet, så kjøperen nådde ikke frem.