Vannskade større enn antatt etter forlik: ikke medhold (FinKN 2023-220)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1900, solgt for 2 990 000 kroner ved kjøpekontrakt datert 20.6.19. I april 2021 oppdaget kjøperen en vannskade. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) til selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler). Selskapet var HDI Global Specialty.

Både kjøperen og selskapet fikk laget rapporter. De pekte på samme årsak: Et avløpsrør fra vaskemaskinen hadde gledet fra hverandre i en kobling inne i veggen mellom bad og stue. Vann hadde rent ut i veggen, og det var fuktskader på bad, stue og kjøkken. En rapport tydet på at det var råte i tømmerveggen, og at skaden hadde pågått lenge. Partene var uenige om hvor stor skaden var. Rapportene forutsatte også at eventuelt videre omfang først kunne fastslås når veggene var revet opp.

Selskapet tilbød så 250 000 kroner som fullt og endelig oppgjør for forholdene som var omtalt i reklamasjonene. Kjøperen skrev under på akseptskjema 24.11.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Etter forliket oppdaget kjøperen at følgeskadene var noe større enn antatt. Det gjaldt særlig en vannskadet tømmervegg. Kjøperen krevde 58 625 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for merkostnaden. Kjøperen mente at denne skaden ikke var avdekket da forliket ble inngått, og derfor ikke var en del av det.

Selskapet mente at oppgjøret hadde avsluttet saken, og at kjøperen ikke kunne kreve mer.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg i det alt vesentlige til begrunnelsen. Tre ting veide tyngst.

For det første er utgangspunktet at et forlik avslutter saken med endelig virkning. Et forlik er en avtale mellom partene, og det er avtalens innhold som avgjør hvor langt den rekker. Som hovedregel dekker et forlik alle krav som springer ut av den samme mangelen, her lekkasjen fra avløpsrøret.

For det andre var omfanget ikke avklart da kjøperen skrev under. Hvis kostnadene senere viser seg å avvike fra det som lå til grunn, er det begge parters risiko. Kjøperen kunne ha ventet med å inngå avtalen til veggene var åpnet og omfanget klarlagt, eller latt utbedringen gjøres først.

For det tredje tok ikke kjøperen forbehold da avtalen ble inngått. Et tydelig forbehold kunne ha begrenset hva forliket omfattet. Det ville også vært annerledes om det hadde dreid seg om et helt nytt mangelsforhold uten sammenheng med den forlikte skaden. Her var merkostnaden en følge av den samme lekkasjen.

Nemnda så også på anførslene kjøperen kom med da saken ble bedt behandlet i nemnda, men fant ikke noe som endret bildet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et oppgjør som er kalt fullt og endelig, normalt er nettopp det. Hvis skaden senere viser seg å være større, må kjøperen som regel bære risikoen selv.

Det gjelder særlig når omfanget var uavklart da avtalen ble signert. Ordlyden i akseptskjemaet og eventuelle forbehold spiller derfor stor rolle. Det som avgjør, er hva partene faktisk ble enige om, og hva som fantes av kjent informasjon på det tidspunktet.

Kort oppsummert

• En vannskade fra et avløpsrør i vegg i en enebolig fra 1900 ble forlikt for 250 000 kroner som fullt og endelig oppgjør.
• Kjøperen fant senere større skade og krevde 58 625 kroner til, men nemnda mente kravet var dekket av forliket.
• Kjøperen fikk ikke medhold, fordi omfanget var uavklart og ingen forbehold ble tatt.