Avløp med for lite fall, reklamert for sent: ikke medhold (FinKN 2025-175)

Hva saken gjaldt

En leilighet fra 1959, pusset opp i 2020, ble solgt uten særskilt garanti for tilstanden («som den er») for 3,56 millioner kroner. Kjøperen overtok 2.1.21. Salgsprospektet fortalte om et pent bad som var oppusset i 2020. Tilstandsrapporten ga våtrommene TG 1 (ingen avvik) på alle punkter. Selger opplyste at arbeidet var utført både av fagfolk og av folk uten fagbrev, og svarte nei på spørsmål om feil ved våtrom og tilbakeslag i sluk.

Etter overtakelsen syntes kjøperen at avløpet fraktet vann dårlig bort fra dusjen, vaskemaskinen og kjøkkenet. Han brukte rensemiddel jevnlig. I januar 2022 kom det tilbakeslag i sluket, og en rørlegger måtte stake opp røret. Boligselskapets forsikring lot en takstmann undersøke, og årsaken ble stående som ukjent. I april 2022 ble vannet ikke fraktet raskt nok bort da kjøperen brukte vaskemaskinen. Det ga vannskader både i hans leilighet og i leiligheten under. En rørlegger spylte røret og filmet det, og sa muntlig at fallet så dårlig ut. Kjøperen fikk videoen i juli 2022 og reklamerte 1.8.22. En senere rapport viste motfall (fall i feil retning) på deler av avløpsrøret, og en takstrapport anslo utbedring til 126 250 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 144 984 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Han krevde også 15 300 kroner for tapte leieinntekter og 17 010 kroner for midlertidig bolig, begge i seks uker, samt forsinkelsesrente. Han mente at fristen først startet å løpe da han fikk videoen i juli 2022, og at selger hadde vært grovt uaktsom.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde reklamert for sent. Kjøperen hadde selv skrevet at han ble gjort klar over forholdet i april 2022. Selskapet mente også at kravet ikke var godt nok dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget feilen (§ 4-19). Høyesterett har sagt at tre måneder er i ytterkanten av det en kjøper normalt kan vente.

Nemnda mente kjøperen hadde nok opplysninger tidligere enn juli. Allerede i januar 2022 tok han kontakt med husforsikringen fordi avløpet ikke fungerte, og det tyder på at han forsto at det kunne være en feil. I april 2022 fikk han muntlig vite at fallet var dårlig. Det hjalp ikke at rørleggeren samtidig ga inntrykk av at rensemiddel kunne løse problemet. Fristen startet senest da, og reklamasjonen 1.8.22 kom fire til syv måneder etter at fristen begynte å løpe.

Nemnda så heller ikke at unntaket for grov uaktsomhet hos selger passet. Selger hadde ikke bodd i leiligheten. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen kan begynne å løpe før du har en skriftlig rapport. Det avgjørende er om du har grunn til å tro at det kan være en feil selger kan svare for. Tilbakevendende problemer, kontakt med forsikringsselskap og en muntlig beskjed fra fagfolk kan alle telle.

Saken viser også at kravene til selve reklamasjonen er lave. Du trenger ikke vite årsaken eller beløpet for å si fra. Et tidlig og kort varsel kan beskytte kravet, mens venting på full dokumentasjon kan koste hele kravet.

Kort oppsummert

• Avløpsrøret hadde for lite fall og motfall i en leilighet fra 1959, og kjøperen hadde gjentatte problemer fra overtakelsen.
• Kjøperen hadde grunn til å reklamere senest i april 2022, men gjorde det 1.8.22.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 144 984 kroner.