Ulovlige tilbygg og for sen reklamasjon: ikke medhold (FinKN 2023-569)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1954, solgt «som den er» for 4,9 millioner kroner og overtatt 30. mars 2021. Salgsoppgaven omtalte et anneks med to garasjeplasser og et stort påbygg med bodplass og garasje. Den opplyste også at det ikke fantes ferdigattest for boligen. I egenerklæringen skrev selgeren at hun hadde eid og bodd i boligen siden 1970, og svarte nei på spørsmål om kjennskap til utbygginger og til manglende brukstillatelse eller ferdigattest.

Etter overtakelsen tok kjøperen kontakt med kommunen. Kommunen konkluderte med at tilbyggene på uthuset og garasjebygningen var ulovlige, fordi bygningen ble større enn tillatt og kom for nær naboens grenser. Tilbyggene måtte rives. I en e-post fra juni 2022 viste kommunen til dialog med kjøperen i snart ett år. Kjøperen reklamerte til selskapet 20. juni 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 567 200 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) pluss forsinkelsesrenter. Hun hadde revet tilbyggene for 115 000 kroner, betalt et byggesaksgebyr på 2 200 kroner og fått en verdivurdering som anslo verditapet til mellom 400 000 og 450 000 kroner. Hun mente selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om de ulovlige tilbyggene. Flyfoto fra 1979 til 2014 viste etter hennes syn at tilbyggene ble bygget i selgerens eiertid. Selgeren var derfor grovt uaktsom og kunne ikke påberope seg fristen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente kjøperen reklamerte for sent. Kommunen hadde gitt henne informasjon i juli 2021. Selskapet ga uttrykk for at selgeren ikke kjente til ulovlighetene, siden boligen var hennes barndomshjem og arbeidene etter hennes erindring var gjort i foreldrenes tid.

Hva nemnda la vekt på

Alle var enige om at reklamasjonen kom for sent (§ 4-19 første ledd). Reklamasjon (melding til selger om at du krever noe) må sendes innen rimelig tid, som hovedregel omkring tre måneder etter at du forsto at selgeren kunne være ansvarlig. Kjøperen ble kjent med forholdet i juli 2021 og reklamerte omtrent elleve måneder senere.

Spørsmålet var om selgeren likevel ikke kunne påberope seg fristen, fordi hun har vært grovt uaktsom eller uærlig (§ 4-19 tredje ledd). Her delte nemnda seg.

Flertallet mente flyfotoene gjorde det sannsynlig at tilbyggene ble oppført i selgerens eiertid, så avkryssingen i egenerklæringen var trolig feil. Men opplysningene om selgeren var få, og tidsintervallene mellom bildene var store. Det var ikke klart hva hun visste. Nemnda behandler saker skriftlig og krever normalt klare bevis for grov uaktsomhet. Flertallet kalte det et grensetilfelle og la avgjørende vekt på at bevisbildet var tynt.

Mindretallet mente selgeren måtte ha kjent til byggingen og forstått at den var søknadspliktig. Selskapet hadde ikke kommentert bevisene fra kjøperen, og forklaringen om foreldrenes eiertid stemte ikke med bildene. Det var etter mindretallets syn i strid med god tro.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen kan begynne å løpe når kommunen gir deg opplysninger som viser at noe kan være galt, selv om du ikke har fått endelig svar. Reklamerer du elleve måneder senere, er kravet i utgangspunktet tapt.

Unntaket for grov uaktsomhet er strengt. Skal det få virkning, må det være godt dokumentert hva selgeren visste. Flyfoto med store tidsrom mellom bildene var ikke nok for flertallet.

Kort oppsummert

• Kommunen krevde at ulovlige tilbygg på uthuset og garasjebygningen ble revet, og kjøperen krevde 567 200 kroner.
• Alle var enige om at reklamasjonen kom for sent. Flertallet fant ikke tilstrekkelig bevis for at selgeren var grovt uaktsom.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Avgjørelsen var uenig (dissens).