Støttemur uten byggesøknad i enebolig fra 1986: delvis medhold (FinKN 2022-126)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1986, solgt for 6 900 000 kroner. Kjøperen overtok i 2015. Verditaksten omtalte en ny støttemur av betong fra 2014, og selger hadde krysset av nei på spørsmålet i egenerklæringsskjemaet (skjemaet selger fyller ut om boligen) om manglende tillatelser eller ferdigattest.

I 2019 ville kjøperen bygge garasje. Firmaet som var ansvarlig søker (den som sender byggesøknaden på vegne av byggherren) ba kommunen om en forhåndskonferanse. Kommunen svarte 5.7.19 at støttemuren ikke var søkt om. Firmaet ga beskjed videre til kjøperen først 6.8.19, og kjøperen reklamerte overfor selskapet 31.10.19. Muren var 2,7 meter høy og flere meter lang. Kommunen sendte senere forhåndsvarsel om pålegg om å rive den.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 541 688 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter. Beløpet var et pristilbud på å rive muren og bygge den opp igjen til 1 meters høyde.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente først at kjøperen hadde reklamert for sent (reklamasjon er beskjeden om at man mener boligen har en mangel), og at kjøperen hadde vært passiv. Selskapet mente også at selger var i god tro, at han hadde brukt fagfolk, og at muren kanskje kunne godkjennes i ettertid hvis naboene samarbeidet. Delen av muren som lå på naboens tomt kunne selger uansett ikke svare for.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Flere forhold avgjorde.

For det første reklamasjonen. Kjøperen reklamerte to måneder og 23 dager etter at brevet fra kommunen ble sendt videre, og om lag fire år etter overtakelsen. Nemnda kalte det et grensetilfelle, men godtok fristen. Kjøperen ble ikke regnet som like kjent med brevet som firmaet som mottok det. Når en bolig har ulovlig utført arbeid, må kjøperen få litt tid til å sette seg inn i saken før fristen begynner å løpe.

For det andre at ettergodkjenning trolig ikke ville føre frem. Kommunen hadde skrevet at muren ligger over nabogrensen og ikke kan godkjennes uten grensejustering eller at den kortes ned.

For det tredje at selger måtte kjenne til forholdet. Det krever grov uaktsomhet (at selger har vært utilgivelig uforsiktig), og nemnda syntes vurderingen var krevende. Den la vekt på at muren var så stor at det måtte fremstå som nærliggende at den krevde godkjenning. Selskapet hadde ikke vist hva fagfolkene faktisk bisto med, så det talte ikke avgjørende for selger.

For det fjerde beløpet. Kjøperen kan bare kreve dekket riving av den delen av muren som står på egen tomt. Nemnda visste ikke hvor mye av kostnaden det gjaldt, og fastsatte derfor ikke beløpet. Forsinkelsesrentene ble tatt til følge.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en ulovlig oppført bygning eller mur kan være en mangel selv om selger sier at han ikke visste om det. Store tiltak må selger regne med at krever tillatelse. Den viser også at det kan gå lang tid før en kjøper får kjennskap til slike forhold, og at reklamasjonsfristen da regnes fra det tidspunktet kjøperen fikk vite om det.

Samtidig ser du at kravet ble delt opp. Kjøperen vant på ansvaret, men fikk ikke et fastsatt beløp, fordi kostnaden ikke var delt opp mellom egen og naboens tomt.

Kort oppsummert

• En 2,7 meter høy støttemur var bygget uten byggesøknad, og kommunen varslet pålegg om riving.
• Nemnda mente kjøperen reklamerte i tide, og at selger måtte kjenne til at muren krevde tillatelse.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Beløpet ble ikke fastsatt, siden bare rivingen på egen tomt kan kreves dekket.