Tinglyst båtfeste på hytte fra 1982: reklamerte for sent (FinKN 2023-668)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig på Vestlandet, oppført i 1982. Den ble solgt «som den er» for 903 420 kroner ved kjøpekontrakt datert 2.11.20 og overtatt 11.12.20. Annonsen fremhevet båtfeste og opplyste at det var tinglyst. Det digitale salgsprospektet viste under tinglyste rettigheter en bestemmelse fra 1956 om båt- eller bryggeplass. Kjøperen fikk også med båt og motor på kjøpet.

Rettigheten var ikke stedsfestet. I den trykte utgaven av prospektet sto det at erklæringen ikke ga noen direkte beskrivelse av hvor båtfestet lå, men at selgeren hadde gitt en beskrivelse i kart. Kjøperen mente at selgeren på visning pekte ut en båtplass omtrent 30 meter unna.

Etter kjøpet skulle kjøperen finne ut nøyaktig hvor plassen var. Det viste seg at plassen selgeren hadde pekt på, tilhørte en nabo. Kjøperen snakket med forrige eier, naboer og grunneier, uten å finne en båtplass som hørte til eiendommen. Saken ble brakt inn for jordskifteretten, og det ble holdt et rettsmeklingsmøte 20.10.22 uten at partene ble enige. Kjøperen reklamerte overfor forsikringsselskapet 8.11.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger når det er en mangel). Kjøperen krevde 300 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen mente at det var gitt uriktige og mangelfulle opplysninger om båtfestet, og at kjøperen ikke hadde reklamert for sent. Kjøperen viste til at det først var etter rettsmeklingen at det ble klart at båtfestet ikke tilhørte eiendommen.

Selskapet avslo. Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent, og at det uansett ikke var en mangel, siden eiendommen hadde en tinglyst rett til båtfeste. Selgeren hadde ifølge selskapet sagt at det bare var et tinglyst båtfeste, og at forrige eier bare hadde lånt en plass.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente kjøperen hadde reklamert for sent, og nemnda kom til samme resultat. Nemnda avgjorde saken på ett punkt.

Reklamasjon (skriftlig melding om feilen til selger eller forsikringsselskapet) må komme innen rimelig tid. Fristen begynner å løpe når kjøperen oppdaget, eller burde ha oppdaget, feilen. Da holder det ikke med en vag mistanke, men det må fremstå som en realistisk mulighet at selgeren er ansvarlig. Ved boligkjøp regnes det i rettspraksis som få grunner til at fristen skal være mye lenger enn to måneder, og tre måneder er ytterkanten.

Sekretariatet mente at kjøperen kort tid etter overtakelsen måtte ha innsett at det ikke fantes en opparbeidet båtplass. Kjøperen hadde ikke forklart når samtalene med selger, naboer og grunneier fant sted.

Nemnda la til grunn at fristen i alle fall løp fra kjøperen brakte saken inn for jordskifteretten. Det må ha skjedd før 27.6.22, da kjøperen skrev til naboen at de hadde søkt jordskifteretten om hjelp. Reklamasjonen 8.11.22 kom dermed for sent. Nemnda så heller ikke at unntaket i avhendingsloven om reklamasjon kunne hjelpe kjøperen.

Nemnda tok ikke stilling til om det var en mangel. Den pekte likevel på at det var usikkert, siden hytten ble solgt med en tinglyst rett til båtfeste. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å reklamere kan begynne å løpe lenge før du har full visshet. Når du har grunn til å tro at selgeren kan være ansvarlig, bør du melde fra raskt, selv om du fortsatt undersøker.

Å gå til jordskifteretten eller snakke med naboer er ikke det samme som å reklamere overfor selgeren eller forsikringsselskapet.

Nemnda gikk ikke inn på om opplysningene var mangelfulle. Kravet falt på fristen alene.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant ikke det tinglyste båtfestet som var nevnt i annonsen og prospektet.
• Reklamasjonen kom 8.11.22, nesten to år etter overtakelsen, og nemnda mente at fristen var oversittet.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 300 000 kroner.