Setningsskader i borettslag: reklamerte i tide, medhold (FinKN 2023-166)

Hva saken gjaldt

Leiligheten var en toroms andelsleilighet i en boligblokk fra 1995, solgt som den er for 2,5 millioner kroner i tillegg til andel fellesgjeld. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten beskrev en blokk på skrånende tomt med hovedkonstruksjoner fra byggeåret. Det var ingen konkrete opplysninger om setninger eller risiko for dem. Grunn og fundamenter var ikke gitt tilstandsgrad, fordi det er et fellesområde.

I februar 2021 kalte styret inn til beboermøte. Årsaken var at en nabo hadde oppdaget en bekymringsmelding som var sendt til kommunen om bevegelse i ett hushjørne. Styret innhentet en rapport i mai 2021. Den viste at løsmasser under hjørnet hadde rast ut, slik at dekket og ringmuren manglet understøttelse, og anbefalte setningsmålinger og geotekniske undersøkelser. Ved et møte kort etter ble det sagt at situasjonen ikke var like kritisk som styret først trodde, og at ingen måtte flytte ut. En geoteknisk vurdering kom i september 2021. På beboermøtet 21. november 2021 ble det kalt en alvorlig situasjon med store økonomiske konsekvenser, og kommunen varslet og senere vedtok pålegg om sikring og istandsetting.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte (meldte fra om en mulig mangel) 14. desember 2021. Kravet var 324 033 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende økningen i kjøperens andel av fellesgjelden. Det utgjorde 12,96 prosent av kjøpesummen. Kjøperen krevde også forsinkelsesrente.

Selgerens selskap, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet fordi det mente reklamasjonen kom for sent. Selskapet mente fristen begynte å løpe senest i mai eller juni 2021, da den første rapporten forelå. Det pekte også på at kjøperen satt i styret fra våren 2021.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at kjøperen hadde reklamert i tide, og nemnda var enig. Avgjørelsen var enstemmig.

• Når fristen begynte å løpe. Kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at hun oppdaget, eller burde ha oppdaget, feilen (§ 4-19 første ledd). Fristen begynner først å løpe når det er en realistisk mulighet for at selgeren er ansvarlig. Å vite om en feil er ikke nok. Det må også være klart at feilen er så alvorlig at den kan gi et krav. Nemnda viste til en tilsvarende dom fra Høyesterett om setninger i et borettslag.
• Mai og juni 2021 var for tidlig. Rapporten pekte på feil ved grunnen, men skulle avklares nærmere, og møtet etterpå sa at situasjonen ikke var så kritisk. Det var ikke konkrete opplysninger om mulig ansvar for selgeren. Det var heller ikke opplyst at andre beboere reklamerte på grunn av rapporten.
• November 2021 var tidspunktet. Først ved beboermøtet fikk beboerne vite at kommunen ville gi pålegg, at det var en alvorlig situasjon, og hvilke kostnader det gjaldt. Reklamasjonen kom da innen rimelig tid.
• Vesentlig mangel. Nemnda mente avvikene var alvorlige og dyre å utbedre, og at det var et vesentlig avvik fra det kjøperen kunne vente etter § 3-9 andre punktum. Selskapet hadde ikke bestridt dette.

Kravet ble tatt til følge fullt ut. Nemnda fant ikke at selskapet hadde sannsynliggjort at utbedringen ga lengre levetid eller standardheving, og gjorde derfor ikke fradrag.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen i boligkjøp i borettslag ikke nødvendigvis starter når du hører om et mulig problem. Den starter når det er klart nok at problemet er stort, og at selgeren kan bli holdt ansvarlig. Uklare tilbakemeldinger og pågående undersøkelser kan utsette starten. Saken viser også at økt fellesgjeld på grunn av utbedringer kan kreves som prisavslag når det er en vesentlig mangel.

Kort oppsummert

• Setningsskader i et borettslag ga kjøperen 324 033 kroner høyere fellesgjeld.
• Nemnda mente reklamasjonsfristen først startet ved beboermøtet i november 2021, og at kjøperen reklamerte i tide.
• Kjøperen fikk medhold og hele beløpet som prisavslag, med forsinkelsesrente.