Feil drenering lagt av selgeren selv: delvis medhold (FinKN 2025-1274)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel tomannsbolig fra 1952. Den ble solgt for 5 950 000 kroner i 2020, og salgsoppgaven fremhevet at boligen var oppgradert i 2019 og 2020, blant annet med ny drenering (drensrør og masser rundt grunnmuren som leder vann bort). Boligen ble solgt som den er. Tilstandsrapporten ga dreneringen, grunnmuren og terrengforholdene TG 1, altså ingen avvik. Fuktmåling i kjelleren fikk TG 2, og rapporten pekte på at gamle grunnmurer er utsatt for fukt.

I egenerklæringen (selgerens skjema om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om han kjente til problemer med drenering eller fukt i kjelleren. Ved spørsmålet om ufaglærte hadde utført arbeid som normalt bør gjøres av fagfolk, for eksempel drenering, svarte han også nei. Selgeren er tømrer og hadde lagt dreneringen selv.

Kjøperen oppdaget vanninnsig i kjelleren i desember 2020 og reklamerte i januar 2021. Selskapet svarte at saken ble liggende til kjøperen hadde dokumentert kravet. Deretter skjedde ingenting før mai 2024, da kjøperen fulgte opp etter ytterligere fukt. I august 2024 fikk kjøperen for første gang vite at selgeren selv hadde gjort dreneringsarbeidet. Kjøperen krevde prisavslag i februar 2025.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen godtgjøres) på 838 686 kroner, med renter. En takstrapport mente at vannet kom inn fordi den nye dreneringen lå for høyt i forhold til gulvet i kjelleren, og at det var brukt feil masser. Utbedringen ble anslått til om lag åtte hundre tusen kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente for det første at kravet var tapt fordi kjøperen hadde ventet så lenge (passivitet). For det andre mente det at selgeren hadde svart riktig, siden en tømrer er faglært.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

Kravet var ikke tapt. Selgeren hadde selv holdt tilbake viktig informasjon om hvem som hadde lagt dreneringen, og han avviste kjøperens reklamasjon med en gang. Kjøperen kunne ikke vite årsaken før 2024. Ventetiden var heller ikke lengre enn nemnda har godtatt i tidligere saker.

Det var en mangel fordi selgeren hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger (§ 3-7 og § 3-8). Egenerklæringen spurte direkte om arbeid gjort av ufaglærte. Selv om en tømrer kan ha noe overlappende kompetanse, skulle selgeren ha opplyst at han selv hadde lagt hele dreneringen. Slik fikk kjøperen aldri vurdert risikoen før kjøpet.

For beløpet tok nemnda utgangspunkt i det laveste pristilbudet på 798 650 kroner. Dreneringen var helt ny og hadde TG 1, så fradraget for standardheving (at kjøperen får noe bedre enn før) var lite. Men for terrasse og trapper og for risikoopplysningene om fukt i underetasjen måtte kjøperen tåle noe. Prisavslaget ble satt til 700 000 kroner (§ 4-12). Takstkostnader ble ikke erstattet, fordi kjøperen hadde boligkjøperforsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav ikke uten videre faller bort fordi det går lang tid mellom to henvendelser. Det teller mye at selgeren selv har holdt tilbake det som kunne forklare skaden.

Den viser også at selgerens svar i egenerklæringen tas på ordet. Egeninnsats på arbeid som drenering må opplyses, selv om selgeren har byggfaglig utdanning.

Kort oppsummert

• Tomannsbolig fra 1952 solgt med ny drenering fra 2019, som selgeren hadde lagt selv og som lå for høyt.
• Selgeren svarte nei på om ufaglærte hadde gjort slikt arbeid, og kravet var ikke tapt ved passivitet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 700 000 kroner mot et krav på 838 686 kroner.