Taklekkasje og for sen reklamasjon: ikke medhold (FinKN 2022-473)

Hva saken gjaldt

Boligen var oppført i 1988 og ble solgt «som den er» for 3,85 millioner kroner. Kjøperen overtok den 2. november 2020. Salgsoppgaven beskrev en velholdt bolig på to plan.

Tilstandsrapporten fortalte at det tidligere hadde vært fukt, kondens og lekkasje i taket, og at dette var opplyst å være utbedret. Både takkonstruksjonen og taktekkingen fikk TG 1 (den beste tilstandsgraden, uten avvik). Det var opplyst om ny tekking mot nord i 2016 og mot sør i 2018. Selger skrev i egenerklæringen (skjema der selger oppgir det hun vet om boligen) at det hadde vært en liten lekkasje som oppstod ved spesielle værforhold, at den var funnet og utbedret, og at fagfolk hadde gjort arbeidet.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen likevel lekkasje fra taket. Skaden ble meldt til kjøperens bygningsforsikring med skadedato 26. november 2020. Kjøperen reklamerte (varslet at det ville bli reist krav) overfor selskapet 18. mars 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

En takstmann engasjert av kjøperen mente at løsningen for lufting av taket ikke fungerte ved slagregn og sterk vind, og at skaden kunne være mer omfattende enn først antatt. Utbedringen ble anslått til 145 400 kroner. Kjøperen krevde 145 000 kroner som prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter. Rapporten og det spesifiserte kravet ble først sendt til selskapet 11. november 2021.

Kjøperen mente at det forelå en vesentlig mangel, og at kostnaden var omtrent 3,8 prosent av kjøpesummen. Kjøperen mente også at kontakten med selger i november 2020 var en gyldig, nøytral reklamasjon.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), mente først og fremst at det var reklamert for sent. Dessuten mente selskapet at det ikke var noen vesentlig mangel. Meldingene fra november 2020 viste ikke at kjøperen ville rette et krav mot selger.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

En kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget mangelen (avhendingsloven § 4-19 første ledd). Fristen begynner å løpe når det fremstår som en realistisk mulighet at selger er ansvarlig. Nemnda viste til rettspraksis, som tilsier at fristen sjelden bør være særlig lengre enn to til tre måneder.

Nemnda la vekt på tre ting.

For det første viste takstmannens egen rapport at kjøperen tidlig antok at det var en skade. Skaden var meldt til bygningsforsikringen i november 2020, og kjøperen reklamerte nærmere fire måneder senere.

For det andre hadde kjøperen ikke forklart hva som konkret ble gjort for å avklare skaden i tiden mellom innmeldingen og reklamasjonen.

For det tredje viste ikke kontakten med selger i november 2020 at kjøperen ville gjøre et mangelskrav gjeldende. Kravene til en nøytral reklamasjon er små, men kjøperen må minst si at et krav kan komme for et bestemt forhold. Nemnda utelukket ikke at dette kunne vært sagt muntlig, men det var ikke dokumentert.

Nemnda la til at det uansett var vanskelig å se en mangel. Kravet lå et stykke under den veiledende terskelen på 5 til 6 prosent av kjøpesummen som rettspraksis bruker for hva som er en vesentlig mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å reklamere kan starte allerede når du oppdager lekkasjen, selv om du ennå ikke vet hva som er årsaken eller hvor stor skaden er. At du venter på en rapport, hjelper ikke nødvendigvis.

En reklamasjon kan være kort, men den må si at du vil gjøre krav gjeldende for et bestemt forhold. Meldinger til selger som bare handler om praktiske ting, er neppe nok. Det er også et poeng at du kan dokumentere hva du sa og når.

Når selger har fortalt om en tidligere lekkasje og sagt at den er utbedret, betyr det ikke at fristen venter til du er sikker på at selger er ansvarlig. Kostnaden var dessuten lav i forhold til kjøpesummen, noe som svekket kravet også på det andre punktet.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant taklekkasje kort tid etter overtakelsen, men reklamerte først nærmere fire måneder senere.
• Nemnda mente fristen var oversittet og ga selskapet medhold. Kjøperen nådde ikke frem.
• Nemnda la til at kravet uansett lå under terskelen på 5 til 6 prosent av kjøpesummen.