Uformalisert parkering i leilighet fra 1988: delvis medhold (FinKN 2022-439)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eierseksjonsleilighet i Bergen, oppført i 1988. Den ble solgt som den er for 2 175 000 kroner og overtatt av kjøperen 30. april 2019. Selgeren hadde eid og bodd i leiligheten siden 2014.

I salgsoppgaven het det at leiligheten hadde «2 egne parkeringsplasser», og at det til leiligheten fulgte to opparbeidede plasser. Tomten var felles eid. Tilstandsrapporten nevnte også parkeringsplasser og gjesteparkering like ved.

Sommeren 2019 oppsto det uenighet med en nabo som hadde brukt plassen utenfor kjøperens bolig. Da viste det seg at ingen hadde skriftlig avtalt hvem som eide bruksretten til hvilken plass. Styrelederen i sameiet opplyste at det ikke fantes noen avtale mellom naboene om fordelingen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 215 000 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Beløpet bygget på en takstrapport som verdsatte én parkeringsplass på adressen til mellom 200 000 og 230 000 kroner.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren) avviste kravet. Det mente for det første at kjøperen hadde reklamert for sent. Reklamasjon vil si at kjøperen gir selgeren skriftlig beskjed om en mangel innen fristen. For det andre mente selskapet at forholdet oppsto etter at risikoen gikk over til kjøperen. For det tredje mente det at det ikke var noen mangel. Selskapet viste til en uttalelse fra styrelederen om at de andre seksjonseierne hele tiden hadde forstått at plassen bare kunne brukes av eieren av denne seksjonen. Etter selskapets syn kunne det hele bero på en misforståelse.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold. Selskapet brakte saken videre til nemnda.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at kjøperen hadde reklamert i tide. Den mente det ikke var sannsynliggjort at kjøperen allerede i mai 2019 hadde oppdaget, eller burde ha oppdaget, problemet. Det var først sensommeren 2019 at kjøperen ble kjent med forholdet. En kjøper må få noe tid til å avklare rettighetsforhold før fristen begynner å løpe. Nemnda mente heller ikke at forholdet oppsto etter at risikoen gikk over.

Deretter så nemnda på selve mangelen. Salgsdokumentene omtalte plassene som egne og som noe som fulgte med leiligheten, og det sto at tomten var felles eid. Da kunne en kjøper forvente at leiligheten hadde en eksklusiv bruksrett til plassene, og at denne rettigheten i det minste var formalisert. Opplysningene var derfor misvisende (§§ 3-7 og 3-8). For en vanlig kjøper er det viktig om en rett over andres eiendom er formalisert eller ikke, siden uklare rettighetsforhold kan skape konflikt og i verste fall føre til at retten går tapt.

Selskapets henvisning til kjøpekontrakten og vedleggene førte ikke frem. Kontrakten ble skrevet etter at avtalen var inngått, og den sa ikke at bruksretten manglet. Motstridende opplysninger i andre dokumenter retter heller ikke opp det salgsoppgaven har sagt tydelig.

Likevel ble det bare delvis medhold. Nemnda mente kjøperen hadde krav på prisavslag, men fant ikke grunnlag for å fastsette beløpet. Det var ikke avklart om de andre seksjonseierne faktisk motsatte seg kjøperens bruksrett, og det har betydning for om kjøperen har lidd noe verditap. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om egen parkering i salgsoppgaven kan gi deg en berettiget forventning om at retten er ordnet og formalisert. Står ikke rettigheten i vedtekter eller tinglyste dokumenter, kan det være en mangel selv om alle i sameiet i praksis har akseptert ordningen.

Saken viser også at det kan gå lang tid før et slikt problem viser seg. Nemnda godtok at kjøperen trengte tid til å finne ut hvordan rettighetene faktisk lå an, før reklamasjonsfristen begynte å løpe.

Samtidig er det ikke nok å få vite at det finnes en mangel. Skal du få et bestemt beløp, må det være klart om du har lidd et økonomisk tap. Her var det uavklart, og derfor ble beløpet stående åpent.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven lovet to egne parkeringsplasser til en leilighet, men bruksretten var ikke formalisert.
• Nemnda mente reklamasjonen kom i tide og at opplysningene var misvisende.
• Kjøperen fikk delvis medhold, fordi nemnda ikke fastsatte prisavslaget.