Støttemur som raste: kjøper reklamerte for sent, ikke medhold (FinKN 2025-1264)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1948, solgt «som den er» for 1,9 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en bolig med vanlig standard og varslet at oppussing kunne bli nødvendig. Tilstandsrapporten ga grunnmuren TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og fundamentene TG IU (ikke undersøkt). Den frittstående garasjen fikk TG 2 etter en forenklet vurdering. Selgeren hadde eid boligen siden 2017, og kjøperne overtok i januar 2021.

I 2022 kollapset deler av støttemuren mot naboen. Et byggefirma som var på befaring i 2023, mente muren hadde mange sprekker og var i ferd med å rase, og at skadene så gamle ut. Firmaet pekte på dårlig forarbeid og lite armering, og mente at garasjen kunne bli dratt med ned hvis muren ga etter. En skaderapport fra samme år nevnte dårlig forarbeid og frostsprengning. En nabo skrev også at han hadde snakket med en tidligere eier om sprekker i muren i 2016 og 2017.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne mente at selgeren og selgerens takstmann burde ha opplyst om svakheter ved muren, og at selskapet måtte legge frem dokumentene selgeren fikk da han selv kjøpte boligen. De mente også at fristen for å klage ikke kunne brukes mot dem, fordi selgeren hadde utvist grov uaktsomhet.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), svarte at kjøperne hadde reklamert for sent. Reklamasjon betyr at kjøperen skriftlig melder fra om en mangel. Selskapet pekte på at kjøperne oppdaget forholdet i november 2022, men først meldte fra 2,5 år senere. Det var heller ikke fremsatt et spesifisert krav om utbedring eller kostnader. Selgeren sa at han ikke kjente til forholdet. Selskapet hadde forsøkt å få tak i salgsoppgaven fra selgerens eget kjøp, uten å lykkes.

Hva nemnda la vekt på

Alle var enige om at kjøperne hadde reklamert for sent etter § 4-19 første ledd. Spørsmålet var om unntaket i § 4-19 tredje ledd kom til anvendelse. Det gjelder når selgeren har vist grov uaktsomhet, uærlighet eller uredelighet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) pekte på at bevisene var tynne, og at behandlingen er skriftlig. Nemnda tok samme utgangspunkt og la vekt på tre ting.

For det første var det ingen klare holdepunkter for at selgerens forklaring var uriktig eller at han kjente til konkrete svakheter ved muren da han solgte i 2021.

For det andre gjaldt naboens samtale en tidligere eier i 2016 og 2017. Selgeren eide først boligen fra 2017, og det var ikke lagt frem noe som viste at han hadde fått opplysninger om muren da han kjøpte.

For det tredje var det uklart hvordan muren var på salgstidspunktet og hvor synlig den var for takstmannen. Bildene tydet på at den i hovedsak var synlig fra naboens hage.

Nemnda mente heller ikke at selskapet eller selgeren kunne lastes for at salgsoppgaven fra selgerens eget kjøp ikke lot seg fremskaffe. Kravet var dermed bortfalt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å melde fra om en mangel er streng. Den løper fra man oppdaget eller burde oppdaget forholdet, og den kan ikke settes til side uten at selgeren har vist grov uaktsomhet, uærlighet eller uredelighet. Det er kjøperen som må sannsynliggjøre dette.

Det var også avgjørende at bevisbildet var tynt. En uttalelse fra en nabo om en samtale med en tidligere eier sier lite om hva den siste selgeren visste.

Kort oppsummert

• En støttemur mot naboen kollapset to år etter overtakelsen av en bolig fra 1948.
• Kjøperne reklamerte omtrent 4,5 år etter overtakelsen, og alle var enige om at det var for sent.
• Kjøperne fikk ikke medhold, siden det ikke var sannsynliggjort at selgeren hadde vist grov uaktsomhet.