Feil fellesgjeld og for sen reklamasjon: ikke medhold (FinKN 2023-245)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toromsleilighet fra 1917 i et sameie (eierform der beboerne eier hver sin del av en felles eiendom og deler gjelden). Den ble solgt som den er for 3 300 000 kroner. Salgsoppgaven opplyste at andelen fellesgjeld var 116 000 kroner per 1. mars 2020, og kjøpekontrakten sa det samme. Sameiet hadde nettopp fornyet baderommene og skulle oppgradere bakgården. På spørsmål i egenerklæringen om kjennskap til vedtak som kunne øke fellesgjelden, svarte selger nei.

I februar og mars 2021 fikk kjøperen to oppgaver fra sameiets forvalter, beregnet til bruk i skattemeldingen. Begge oppga andelen av fellesgjelden til 251 375 kroner. Kjøperen tenkte på å selge boligen i august 2022 og spurte forvalteren. Da fikk hun vite at fellesgjelden ved overtakelsen var langt høyere enn opplyst ved kjøpet. Sameiet hadde tatt opp lån tidlig i 2020 og økt det utover året.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte (meldte skriftlig fra om feilen) 25. august 2022 og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 138 380 kroner, pluss forsinkelsesrente. Hun mente selger hadde gitt uriktige og mangelfulle opplysninger om fellesgjelden. Hun mente også at fristen først begynte å løpe da hun fikk vite om feilen i august 2022, og at selger hadde vært grovt uaktsom.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent. Riktig fellesgjeld hadde stått i oppgaver hun fikk i 2021 og i skattemeldingen, og det gikk over ett år før hun sa fra.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat.

Tre ting avgjorde.

For det første reklamasjonsfristen etter avhendingsloven § 4-19 første ledd. Kjøperen må si fra innen rimelig tid etter at hun oppdaget, eller burde ha oppdaget, feilen. Høyesterett har sagt at tre måneder er i ytterkanten av det som normalt er akseptabelt. Nemnda mente kjøperen burde ha oppdaget feilen i mars 2021, da hun for tredje gang hadde fått skriftlig beskjed om at fellesgjelden var over 100 000 kroner høyere enn opplyst. Oppgavene var tydelige, og den andre oppgaven ga henne en ny grunn til å kontrollere tallene. Da gikk det ett år og fem måneder før hun reklamerte. Kjøperens yrke og utdanning ble ikke tillagt vekt.

For det andre unntaket i § 4-19 tredje ledd. Selger kan ikke påberope at det er reklamert for sent hvis han har vært grovt uaktsom (markert avvik fra vanlig forsvarlig handling) eller uærlig. Nemnda mente selgers nei-svar i egenerklæringen var uaktsomt, siden det var vanskelig å forene med det øvrige som var opplyst om sameiets prosjekter. Men det var ikke sterkt klanderverdig.

For det tredje selgers kunnskap. Det var ikke holdepunkter for at selger kjente til den høyere fellesgjelden på budaksepten. Flere prosjekter i sameiet gjorde det uklart hvordan andelen ville utvikle seg.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen kan begynne å løpe før du selv har undersøkt saken. Fikk du klare tall i brev eller i skattemeldingen som avviker fra det som ble opplyst ved kjøpet, kan fristen regnes fra da, også om du ikke leste dem nøye. En reklamasjon over ett år senere er som regel for sen.

Selgers uaktsomhet er ikke nok til å redde et krav som er reklamert for sent. Det kreves grov uaktsomhet eller uærlighet. Nemnda pekte også på at selger med fordel kunne gitt mer utfyllende opplysninger om fellesgjelden.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk fellesgjeld som var langt høyere enn opplyst ved kjøpet, og krevde 138 380 kroner i prisavslag.
• Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen hadde fått riktig tall i mars 2021 og reklamerte først i august 2022.
• Selger hadde vært uaktsom i egenerklæringen, men ikke grovt uaktsom eller uærlig.