Radon meldt for sent, enebolig fra 2009: ikke medhold (FinKN 2024-486)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2009, solgt som den er for 5,095 millioner kroner og overtatt i 2021. Tilstandsrapporten opplyste at det ikke var gjort radonmåling, dersom ikke annet ble nevnt. I egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) svarte selger ja på spørsmål om radonmåling og viste til en måling fra 2016 uten behov for tiltak. Selger forklarte at han ikke lenger hadde papirene, og at opplysningen bygget på den rapporten.

Kjøper fikk målt radon fra 28. februar til 20. juni 2022. Rapporten forelå 6. juli 2022 og viste høyeste verdi på 930 Bq/m3 (målenheten for radon i luft) i kjelleretasjen og 370 i andre etasje. Måleperioden lå delvis utenfor vinterhalvåret, så rapporten kunne ikke gi en årsmiddelverdi, og kjøper ble anbefalt å måle på nytt over vinteren. Kjøper meldte fra til selskapet i januar 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 509 885 kroner, utgifter til juridisk bistand på 59 631 kroner og forsinkelsesrente. Kjøper mente at selger holdt tilbake opplysninger om radon, og at kostnadene var upåregnelige. Kjøper forklarte at det var usikkerhet rundt målingen, og at de ville måle på nytt før de meldte fra.

Selgerens forsikringsselskap mente at reklamasjonsfristen begynte å løpe da rapporten kom i juli 2022, og at kjøper derfor hadde meldt fra for sent. Subsidiært mente selskapet at selger ikke hadde gitt uriktige opplysninger, og at det ikke var noe vesentlig avvik.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold på grunn av tidsfristen, etter avhl. § 4-19 første ledd (kjøper må melde fra om en mangel innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget den). Tre ting veide tyngst.

For det første startet fristen 6. juli 2022. Målinger utenfor vinterhalvåret gir fortsatt en indikasjon på om radonnivået er akseptabelt, og rapporten viste verdier opp til 930. Det var da kjøper oppdaget forholdet.

For det andre er rimelig tid kort ved boligkjøp. Etter rettspraksis og nemndspraksis er det få grunner til at fristen skal være mye lenger enn to måneder, og tre måneder er ytterkanten. Kjøper hadde meldt fra 5 måneder og 30 dager etter at forholdet ble kjent, uten særlige grunner til så lang tid.

For det tredje trenger en første melding ikke være detaljert. Kjøper må bare angi hvordan mangelen viser seg og at kjøper gjør den gjeldende. Kjøper skal kunne undersøke nærmere og rådføre seg, men rapporten ga allerede nok til å melde fra. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen kan starte lenge før du har full sikkerhet. Det er nok at du har fått en klar indikasjon på at noe er galt. Vil du gjøre en ny måling, viser saken at det ikke stanser fristen.

Den viser også at en sak kan tapes helt uten at nemnda tar stilling til om radonet var en mangel. Det er uttrykkelig ikke prøvd her.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 2009 med høyt radon, målt i 2022 og meldt til selskapet i januar 2023.
• Nemnda mente at fristen startet da rapporten kom, og at 5 måneder og 30 dager var for lenge.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 509 885 kroner.