Sprukket mikrosement på bad i rekkehus fra 1959: ikke medhold (FinKN 2026-712)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1959, solgt «som den er» for 4 550 000 kroner. Salgsoppgaven beskrev en flott og oppgradert bolig. Badet i andre etasje hadde fått mikrosement (en tynn, sementbasert overflate) på gulv og vegger i 2019, oppå fliser og membran fra 2003. Tilstandsrapporten ga badets gulv og vegger TG 1 (ingen avvik). Selgeren opplyste i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han kjenner til) at han ikke kjente til feil ved badet.

Kjøperne overtok i januar 2022. Tidlig i juli 2023 oppdaget de at overflaten sprakk opp flere steder, og at det var bobler under mikrosementen i dusjen. Ifølge kjøperne så det ut til at fukt hadde trengt inn i belegget.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 333 369 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 12 000 kroner for takst. En rapport anbefalte full rehabilitering av badet og anslo kostnaden til omkring 312 500 kroner. Kjøperne mente boligen hadde en vesentlig mangel, og at de reklamerte innen rimelig tid. Reklamasjon vil si beskjed til selger om at du mener det er en mangel.

Selgerens boligselgerforsikring, HDI Global Specialty, svarte at boligen ikke hadde noen mangel, og at kjøperne hadde reklamert for sent. Selskapet viste til at skadene ble oppdaget etter overtakelsen i 2022, og at selgeren ikke fikk noen reklamasjon før i desember 2023.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperne nådde dermed ikke frem. Nemnda tok ikke stilling til om badet egentlig var mangelfullt. Det avgjørende var om reklamasjonen kom i tide, jf. avhl. § 4-19 første ledd. Saken ble vurdert etter loven slik den lød før 2022. Nemnda var enig med sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), men fant vurderingen noe krevende. Tre ting veide tyngst.

For det første når fristen begynte å løpe. Boligen var solgt med opplysning om at mikrosementen var lagt i 2019, og med TG 1. Da kjøperne i juli 2023 oppdaget bobler som tydet på fuktinntrengning, mente nemnda at fristen begynte å løpe kort tid etter. Det var da en realistisk mulighet at selgeren var ansvarlig.

For det andre hvem kjøperne hadde skrevet til. De sendte først e-post til firmaet som hadde lagt mikrosementen, med selgeren i kopi. Nemnda mente at dette ikke var en reklamasjon til selgeren. Etter praksis holder det å reklamere til megleren, men ikke til andre firmaer. Kjøperne reklamerte til selgeren først 1. desember 2023, mer enn tre måneder senere.

For det tredje at fukt på bad er en kjent risiko. Kjøperne sluttet å bruke dusjen, og nemnda mente det viste at de forsto at skaden kunne gi følgeskader. Kjøperne hadde altså grunn til å handle raskt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en reklamasjon må rettes til selgeren, eventuelt megleren, og at det er nok å si hvordan feilen viser seg og at du mener det er en mangel. Du trenger ikke vite årsaken. Å kontakte håndverkeren, forsikringsselskapet eller andre er ikke nok. Tiden går fra du forstår at feilen kan være selgerens ansvar, ikke fra du vet hva den koster. Feil på bad regnes som særlig alvorlig, og da forventes rask reaksjon.

Kort oppsummert

• Rekkehus fra 1959 med et bad som fikk mikrosement i 2019. Overflaten sprakk og fikk bobler, og kjøperne krevde 333 369 kroner.
• Kjøperne varslet håndverkeren i juli 2023, men ikke selgeren før i desember 2023.
• Nemnda mente reklamasjonen kom for sent, ga selskapet medhold og kjøperne nådde ikke frem.