Byggefeil funnet år senere, reklamert i tide: medhold (FinKN 2025-739)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2008, solgt «som den er» for 13 700 000 kroner ved kontrakt av 20.6.19. Salgsmaterialet omtalte den som en luksusbolig med stor takterrasse, zen-hage og godkjent hybel. Salgsmaterialet nevnte ingen svakheter ved de delene som saken gjelder. Saken behandles etter avhendingslova slik den lød før lovendringen 1.1.22.

Etter overtakelsen ble det tvist mellom partene, og den ble løst ved at selskapet betalte 1 015 750 kroner 9.11.21. Sommeren 2024 så kjøper rust fra en balkong og tok kontakt med en takstmann. Takstmannen var på befaring 15.8.24 og fant mange andre feil kjøper ikke visste om. Rapporten kom 4.9.24, og kjøper reklamerte (sa fra om mangelen) neste dag, 5.9.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Rapporten dokumenterte feil montert panel, pussavskalling etter feil drenering mot grunnmuren, feil omramming rundt vinduer, manglende membran på terrassen og feil pusset grunnmur. Utbedringen ble anslått til 1 004 000 kroner med mva. Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 956 000 kroner med rente.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, bestred ikke at det var mangler. Det mente kjøper hadde reklamert for sent. Feilene måtte ha vært synlige, og kjøper burde derfor ha oppdaget dem tidligere. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold, og nemnda kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

Enighet om mangelen. Partene var enige om at feilene var mangler (§ 3-9). Det eneste spørsmålet var om reklamasjonen kom i tide.

Når fristen begynner. En kjøper må si fra innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen (§ 4-19). Nemnda mente at fristen ikke begynte å løpe da kjøper så rust fra balkongen, og heller ikke da takstmannen var på befaring. Feilene var omfattende og krevde tekniske vurderinger. En kjøper uten fagkunnskap kan ikke forventes å forstå dem uten en fagkyndig. Fristen begynte derfor da rapporten forelå 4.9.24.

Rettidig. Reklamasjonen kom dagen etter rapporten, og innenfor den absolutte fristen. Nemnda fant ikke at selskapets anførsler ga grunnlag for en annen vurdering.

Beløpet. Selskapet bestred ikke at nødvendige utbedringskostnader var 956 000 kroner. Kjøper fikk hele beløpet, med forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å si fra om en mangel ikke alltid begynner den dagen du ser et symptom. Når feilene er omfattende og krever en fagkyndig for å forstå, kan fristen løpe først fra en rapport foreligger. Da må kjøper likevel handle raskt etter at rapporten kommer.

Saken viser også at selskapet ikke nådde frem med at feil måtte vært synlige tidligere. Hva en vanlig kjøper kunne forstå, er avgjørende.

Kort oppsummert

• Feil ved panel, drenering, vinduer, terrasse og grunnmur i en enebolig fra 2008, funnet flere år etter overtakelsen.
• Fristen for å reklamere begynte å løpe da takstrapporten forelå, ikke da symptomer ble sett.
• Kjøper fikk medhold og prisavslag på 956 000 kroner med rente.