Andel ikke godkjent som bolig, sen reklamasjon: medhold (FinKN 2024-224)

Hva saken gjaldt

Kjøperen kjøpte en andelsleilighet for 1,7 millioner kroner ved kontrakt av 30.9.14 og overtok 9.10.14. Salgsoppgaven beskrev en pen ettroms leilighet med sovealkove, og oppga at det var utstedt ferdigattest 25.11.1997. Samtidig sa den at en slik attest ikke garanterer at senere arbeider er godkjent. Selgeren hadde eid leiligheten siden 2013 og svarte nei på om hun kjente til manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Kjøperen tegnet en boligkjøperforsikring (forsikring som skal dekke kjøperens kostnader ved å forfølge et mangelskrav mot selger). Vilkårene sa at forsikringen gjaldt så lenge kjøperen hadde rett til å reklamere.

I april 2022 ville kjøperen forsikre seg om at boligen var godkjent, fordi den skulle legges ut for salg. Kommunen svarte at godkjent bruk var disponibelt rom eller hobbyrom, og at det ikke fantes søknad om bruksendring til varig opphold. Grunnboken viste at andelen ble registrert som ny i 2007, mens boligblokken var oppført i midten av 1970-årene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen ba om videre bistand fra forsikringsselskapet i et mangelskrav mot selgeren. Selskapet avslo. Det mente at det var reklamert etter den absolutte reklamasjonsfristen på 5 år (fristen som gjelder uansett når kjøperen oppdaget feilen), og at et krav derfor bare kunne føre frem hvis selgeren hadde vært grovt uaktsom eller illojal (§ 4-19 tredje ledd). Selskapet mente det ikke var holdepunkter for det, og at megleren ikke hadde vært grovt uaktsom ved å la være å undersøke mer.

Kjøperen mente at megleren måtte regnes som en del av selgersiden, og at megleren hadde vært grovt uaktsom. Kjøperen viste til at det burde ha ringt varsellamper at en ny andel ble opprettet 30 år etter resten av blokken.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga under tvil selskapet medhold. Kjøperen brakte saken inn for nemnda.

Hva nemnda la vekt på

Spørsmålet var ikke om kjøperen hadde vunnet mangelskravet, men om det var sannsynlig nok at kravet kunne føre frem til at forsikringen måtte dekke videre bistand.

En samlet nemnd mente at megleren må regnes som selgeren i forhold til unntaket i § 4-19 tredje ledd. Meglerens feil kan altså gjøre at selgeren ikke kan påberope at kjøperen reklamerte for sent.

Nemnda delte seg i synet på om kravet var sannsynlig nok. Flertallet la vekt på tre ting. Selskapet hadde i liten grad gjort noe overfor selgersiden for å klarlegge faktum. Megleren har plikt til å gi kjøperen opplysninger om ferdigattest (eiendomsmeglingsloven § 6-7), og salgsoppgavens attest fra 1997 stemte verken med blokkens alder eller med at andelen ble opprettet i 2007. Og selv om terskelen for grov uaktsomhet er høy, er ferdigattest så sentralt at flertallet mente kravet måtte anses som mulig å føre frem.

Mindretallet mente det var en forsvarlig vurdering av selskapet å avslå. Kravet ville komme mer enn åtte år etter overtakelsen, og det ville være svært vanskelig å påvise grov uaktsomhet. At selgersiden skulle erkjenne ansvar, var etter mindretallet nokså hypotetisk. Dette kalles dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristene for å reklamere ikke alltid er det siste ordet. Unntaket for grov uaktsomhet kan også komme til anvendelse når det er megleren, og ikke selgeren selv, som har opptrådt klanderverdig. Samtidig sier avgjørelsen ikke at kjøperen vinner et krav mot selgeren. Flertallet pekte på at videre undersøkelser kan vise at det ikke finnes noe krav.

For en forsikret kjøper er poenget at kravet til sannsynlighet ikke skal tolkes for strengt når saken er uavklart.

Kort oppsummert

• En andelsleilighet fra 2014 viste seg å være godkjent som hobbyrom og ikke som bolig, oppdaget i 2022.
• Nemnda mente megler regnes som selger når det gjelder unntaket fra reklamasjonsfristen.
• Kjøperen fikk medhold i at forsikringen skal dekke videre bistand, mot en dissens.