Vann fra bekk i stedet for brønn: kravet tapt ved passivitet (FinKN 2023-170)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig, også omtalt som et småbruk, oppført i 1948 og solgt «som den er» for 1 475 000 kroner. Salgsoppgaven opplyste at vannet kom fra en privat brønn som ble delt med en nabo, og at det var montert varmekabel på vannledningen.

I november 2019, kort tid etter overtakelsen, fikk kjøperen vite av naboen at vannet i virkeligheten kom fra en bekk. Kjøperen sendte en reklamasjon (skriftlig melding om at hun mener det er en mangel) i slutten av januar 2020. Den gjaldt flere forhold, blant annet vannkilden, og sa at kjøperen holdt på med nærmere undersøkelser.

Et rørleggerfirma bekreftet i en udatert uttalelse at vannkilden var en bekk der det var laget et enkelt reservoar. Firmaet pekte på at reservoaret ikke var forsvarlig tett, og at det hadde vært forurensning og for lite vann. Et pristilbud på ny brønn med tilkobling forelå i desember 2020.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 165 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til forsinkelsesrente. Kravet ble først satt frem skriftlig i juni 2022, sammen med et krav om avslag for avvik i tomtearealet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde mistet retten sin ved å være passiv, og at det uansett ikke var noen mangel. Selskapet la vekt på at det gikk om lag to og et halvt år før reklamasjonen om vannet ble fulgt opp, og at kjøperen ikke svarte da selskapet spurte hvorfor.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat som selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda startet med hovedregelen: Har kjøperen reklamert i tide, mister hun ikke retten sin bare fordi det går lang tid. Kravet består i utgangspunktet til det foreldes. Det finnes likevel unntak når passiviteten er klanderverdig, eller når selskapet hadde grunn til å tro at reklamasjonen var frafalt. Da gjør nemnda en samlet vurdering av hva som faktisk skjedde.

Flere forhold talte mot kjøperen.

• Den første reklamasjonen sa at kjøperen skulle undersøke nærmere. Det ga selskapet grunn til å vente på en oppfølging.
• Nesten elleve måneder senere reklamerte kjøperen på et helt annet forhold, uten å nevne vannet.
• Kjøperen hadde fått rørleggerens uttalelse og pristilbud tidlig, men la dem ikke frem før i juni 2022.
• Kjøperen forklarte ikke hvorfor hun ventet, selv om selskapet spurte flere ganger.

Nemnda hadde forståelse for at mye snø og behovet for sakkyndig vurdering kunne ha forsinket arbeidet. Det forklarte likevel ikke hvorfor dokumentene ble holdt tilbake. Sykmelding i perioder fikk heller ikke avgjørende vekt, særlig fordi kjøperen hele tiden hadde vært representert. Nemnda mente at § 4-19 tredje ledd, som kan hindre at passivitet slår ut, ikke kom til anvendelse. Avgjørelsen var enstemmig.

Nemnda tok ikke stilling til om den opplyste brønnen faktisk var en mangel. Kravet falt på passivitet alene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en reklamasjon som er sendt i tide, ikke er nok til å sikre kravet i årevis. Sier du at du skal undersøke nærmere, kan motparten forvente å høre fra deg. Går det lang tid uten en forklaring, og du i mellomtiden reklamerer på andre forhold uten å nevne det første, kan kravet bli ansett som frafalt.

Saken viser også at opplysninger du allerede har, som pristilbud og uttalelser fra fagfolk, bør legges frem for motparten uten unødig opphold.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 165 000 kroner i prisavslag fordi vannet kom fra en bekk og ikke fra en brønn.
• Nemnda ga selskapet medhold: kjøperen fikk ikke medhold fordi hun ventet altfor lenge og ikke forklarte hvorfor.
• Nemnda vurderte ikke selve mangelspørsmålet, siden kravet var tapt.