Avløp ikke koblet til kloakk og frosne rør: delvis medhold (FinKN 2023-928)

Hva saken gjaldt

Boligen var et småbruk med enebolig i Vestland fylke, solgt «som den er» for 5 275 000 kroner. Kjøperen overtok 19.11.20. Salgsdokumentene opplyste at eiendommen var tilknyttet offentlig vann og avløp, og at huset hadde nytt rør-i-rør-system, nye våtrom og nytt el-anlegg fra en omfattende renovering i årene 2004 til 2006. Rørsystemet fikk TG 1 (best mulig tilstandsgrad) i tilstandsrapporten, mens begge bad og kjøkkenet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Kort tid etter overtakelsen viste det seg at avløpet fra kjøkkenet ikke var koblet til offentlig avløp. Vannet rant rett ut i grunnen. Kjøperen sa fra til selskapet 21.12.20. I januar og februar 2021 frøs deretter vannet i to vasker, i tilførselen til vaskemaskinen, i dusjen og i begge håndvaskene på badet i andre etasje. Kjøperen sa fra om de frosne rørene først 8.6.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 199 412 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for å utbedre forholdene. I tillegg krevde kjøperen 13 235 kroner for sakkyndig bistand og 108 281 kroner for juridisk bistand. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Kjøperen mente selgeren kjente til begge forholdene og hadde gitt uriktige opplysninger.

Selskapet avviste kravet. Det mente at boligen ikke hadde mangler, og at kjøperen uansett hadde tapt kravet om frosne rør fordi kjøperen ventet for lenge med å klage (reklamasjonsfristen). Selskapet viste også til at selgeren ikke kjente til problemene og trodde de var løst.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at avløpet var en mangel. Det satte prisavslaget til 30 000 kroner og erstatning for utgifter til sakkyndig og advokat til 25 000 kroner. Verken kjøperen eller selskapet kom med merknader til dette, og nemnda sluttet seg til vurderingen.

Det avgjørende var derfor de frosne rørene, og tre ting veide tyngst.

For det første skal en kjøper klage innen rimelig tid etter at hun oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet. Nemnda pekte på rettspraksis som tilsier at fristen sjelden er mye lengre enn to til tre måneder.

For det andre begynner fristen å løpe når det virker realistisk at selgeren kan være ansvarlig. Kjøperen trenger ikke kjenne hele årsaken. Rørene hadde frosset på flere steder i en periode på halvannen måned, og kjøperen hadde selv fått en takstmann til å undersøke årsaken. Da hadde kjøperen fått nok grunn til å reagere. Å klage nærmere fire måneder senere var for sent.

For det tredje kan en selger ikke påberope seg for sen klage hvis selgeren må ha forstått at noe var galt. Kjøperen la frem uttalelser fra en nabo og en bekjent av selgeren som tydet på at selgeren kjente til frostproblemer. Selgeren forklarte noe helt annet: problemet hadde vært løst i 2014. Nemnda kan ikke gå inn i slike bevisspørsmål på skriftlig grunnlag. Den holdt det derfor åpent om utfallet kunne blitt et annet i en domstol, der vitner kan forklare seg direkte.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at feil opplysninger i salgsdokumentene, som at avløpet var koblet til det offentlige nettet, kan gi grunnlag for et krav. Den viser også at fristen for å klage kan gå ut før du vet hva som er årsaken. Når symptomene er tydelige nok til at du reagerer selv, er det symptomene som teller. Å vente på en rapport eller en fullstendig forklaring utsetter ikke nødvendigvis fristen.

Saken viser også at uttalelser fra naboer og bekjente kan være vanskelige for nemnda å bruke når selgeren forklarer seg annerledes.

Kort oppsummert

• Kjøkkenavløpet var ikke koblet til offentlig avløp, selv om salgsdokumentene sa det. Nemnda så det som en mangel.
• Kjøperen klaget for sent på de frosne rørene og tapte det kravet, men nemnda holdt åpent at en domstol kunne kommet til et annet resultat.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 30 000 kroner i prisavslag og 25 000 kroner for utgifter til sakkyndig og advokat.