Ulovlig brygge og bortfalt båtplass i leilighet: ikke medhold (FinKN 2026-101)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1988, solgt «som den er» for 4 725 000 kroner i 2020. Båtplassen ble brukt aktivt i markedsføringen. Salgsoppgaven la vekt på nærheten til sjøen og at en egen båtplass fulgte med. Plassen lå ved to flytebrygger som sameiet drev på grunn eid av en statlig grunneier. Leieavtalen med grunneieren lå ved salgsoppgaven. Den kunne sies opp med tre måneders varsel, og den sa at tillatelsen var avhengig av godkjenning etter plan- og bygningsloven.

Selgeren svarte nei i egenerklæringen (selgerens eget skjema om boligen) på spørsmål om manglende tillatelser og offentlige vedtak. I august 2020, altså før kontrakten ble signert, hadde sameiet sendt en e-post til beboerne. Der sto det at kommunen hadde funnet at det ikke var søkt om tillatelse til bryggeanlegget. E-posten sa at dette trolig var udramatisk.

Kjøperen overtok i oktober 2020 og fikk vite om den ulovlige bryggen i november samme år. Kommunen avslo søknaden om å legalisere anlegget i juni 2021. Kjøperen reklamerte til forsikringsselskapet i september 2021 (reklamasjon er meldingen der kjøper sier fra om en mangel). Statsforvalteren stadfestet avslaget i januar 2024, og båtplassen falt dermed bort.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 200 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter. Beløpet bygget på en verdivurdering fra en megler. Kravet ble fremsatt overfor selskapet i oktober 2024. Kjøperen mente at selgeren hadde brutt plikten til å opplyse om forhold han kjente til. Kjøperen mente også at reklamasjonsfristen først startet da kommunen avslo søknaden, og at selskapet hadde mistet retten til å påberope seg for sen reklamasjon ved å drøfte saken i realiteten.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler), mente at kjøperen hadde reklamert for sent. Selskapet mente også at det ikke var grunnlag for mangelsansvar.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fulgte sekretariatet på tre punkter.

For det første var reklamasjonsfristen oversittet. Kjøperen hadde visst om problemet fra november 2020, men kom med kravet om prisavslag først i oktober 2024. Loven krever at kjøper melder fra innen rimelig tid.

For det andre hadde selskapet ikke mistet retten til å påberope seg fristen. Selskapet hadde ikke gitt kjøperen noen berettiget forventning om at fristen ikke ville bli brukt, og det hadde først i 2024 fått vite at kjøperen hadde oppdaget forholdet i 2020.

For det tredje kunne kjøperen ikke bruke unntaket for grov bebreidelse (§ 4-19 tredje ledd). Etter det unntaket kan en mangel gjøres gjeldende selv om fristen er oversittet, når selgeren har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller illojalt. Nemnda var i tvil. Selgeren la vekt på båtplassen i markedsføringen og fikk e-posten like før salget. Samtidig var risikoen tonet ned i e-posten, og selgeren oppfattet den som en formalitet som båtlaget ville ta seg av. Terskelen i denne bestemmelsen ligger merkbart høyere enn i reglene om opplysningsplikt. Ut fra dokumentene fant nemnda ikke slik klanderverdighet at unntaket kunne brukes.

Nemnda tok derfor ikke stilling til om selgeren hadde gitt for lite informasjon. Kravet falt på fristen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tiden kan ødelegge et krav som ellers kunne hatt substans. Fristen begynner å løpe når kjøperen oppdager forholdet, ikke når myndighetene har avgjort saken. Å vente på en offentlig avgjørelse gjør ikke at fristen står stille, med mindre selskapet uttrykkelig har sagt noe annet.

Saken viser også at unntaket for grov bebreidelse er snevert. Selv om selgeren har fått viktig informasjon før salget og ikke har videreformidlet den, er ikke det nok alene. Det må kunne påvises en sterk klanderverdighet hos selgeren, og hvis selgeren selv bagatelliserte forholdet, blir det vanskelig.

Kort oppsummert

• Båtplassen fulgte med leiligheten, men bryggeanlegget var ulovlig og ble ikke godkjent.
• Kjøperen reklamerte for sent, og nemnda fant ikke grunnlag for unntaket om grov bebreidelse.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet om prisavslag.