Ledninger på tomten og for sen reklamasjon: ikke medhold (FinKN 2025-1113)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig fra 1958, solgt for 4,5 millioner kroner. Den ble solgt som den er, og kjøperen overtok i 2019. Salgsoppgaven la vekt på stort potensial og romslig hage, og det sto at det var utstedt ferdigattest. Det var tinglyst en bestemmelse om vannledninger på eiendommen. I egenerklæringen skrev selgeren at det lå vann- og avløpsrør under hagen på nedsiden av huset, og at han hadde skrevet under på en avtale om at rørene måtte skiftes og flyttes på byggerens bekostning hvis noen bygde.

Kjøperen bygde om og etablerte en boligdel over garasjen. Senere ble det sendt en byggesøknad om blant annet tilbygg, påbygg og støttemurer i hagen. Søknaden viste selv at tiltaket kom i konflikt med de kommunale ledningene. Kommunen avslo søknaden og skrev at det ikke kunne bygges så nær ledningene. Kommunen pekte også på at det allerede var etablert terrasse og bygg innenfor en grense på 4 meter, og at deler av boligen var oppført uten tillatelse. Løsningen var enten å fjerne tilbygget eller å flytte ledningene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen la frem et pristilbud på 1 095 355 kroner for å flytte ledningene, i tillegg til søknadsgebyr og utgifter til arkitekt. Kjøperen krevde 1 139 400 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 86 906 kroner i sakskostnader og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at ledningene var en mangel, og at reklamasjonen kom i tide fordi forholdet først ble kjent for arkitekten gjennom kommunens brev i august 2023.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet mente at kjøperen hadde reklamert for sent, at behovet for å flytte ledningene uansett var påregnelig ut fra opplysningene ved kjøpet, og at problemet først oppsto da kjøperen selv søkte om å endre eiendommen. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i Finansklagenemnda mente først at reklamasjonen var i tide.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda behandlet reklamasjonsspørsmålet først. Reklamasjon betyr at kjøperen melder fra til den andre parten om at noe er galt. Kjøperen mister retten til å kreve noe hvis det ikke skjer innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget, eller burde vært oppdaget (§ 4-19). Nemnda viste til Høyesterett, som har sagt at tre måneder er ytterkanten av hva en kjøper normalt kan vente.

Tre forhold avgjorde:

• Kommunen hadde ikke krevd at ledningene ble flyttet før kjøperen søkte om å bygge nytt. Kravet gjaldt i hovedsak tilbygget og murene kjøperen selv ønsket. Fristen begynte derfor å løpe da kjøperen ble eller burde blitt klar over at avstanden mellom bygningen og ledningene var for kort til at nytt bygg kunne settes opp.
• Kjøperens egen arkitekt skrev allerede i mars 2023 i søknaden at tiltaket kom i konflikt med ledningene. Kommunens avslag samme måned ble sendt i kopi til kjøperen, og nemnda fant det sannsynlig at kjøperen hadde løpende kontakt med arkitekten. Vedtaket nevnte dessuten 4-metersgrensen.
• Reklamasjonen kom først i slutten av august 2023, og nemnda mente at den var for sen.

Nemnda tok derfor ikke stilling til om ledningene var en mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å melde fra kan begynne å løpe tidligere enn du tror. Det avgjørende er når du fikk vite, eller burde ha forstått, hva som var galt. Det gjelder ikke først når du får et brev som setter ord på det, hvis det du allerede hadde fått, tydelig viste problemet. Ting som står i egne søknader og i kopier av kommunale vedtak, teller som kunnskap.

Saken viser også at opplysninger om tinglyste forhold og private avtaler i salgsdokumentene kan bety mye. Endrer kjøperen selv eiendommen, kan nemnda se på det som årsaken til problemet.

Kort oppsummert

• Kommunale ledninger sto i veien for kjøperens planlagte tilbygg og støttemurer, og kjøperen krevde 1 139 400 kroner.
• Nemnda mente at kjøperen burde forstått problemet senest da kommunen avslo søknaden i mars 2023, og at reklamasjonen i august var for sen.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og nemnda tok ikke stilling til om det var en mangel.