Luktklager og avløpsanlegg i bolig fra 1973: ikke medhold (FinKN 2023-572)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1973, solgt «som den er» for 2,71 millioner kroner og overtatt i august 2019. I egenerklæringen skrev selgeren at et rørleggerfirma hadde inspisert avløpet og septiksystemet i mars 2019, og at ingenting var funnet. Tilstandsrapporten ga de eldre installasjonene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og hadde ingen opplysninger om feil ved avløpssystemet.

Etter overtakelsen tok naboen kontakt og fortalte om tidligere og pågående problemer med lukt fra anlegget. Kjøperen skrev med selgeren i august 2019, og selgeren sa at kommunen ikke hadde funnet noe galt. I oktober 2019 fikk kjøperen kopi av et brev fra naboen til selgeren. Der stod det at det ikke hadde vært lukt før selgeren endret infiltreringsgrøften (der avløpsvannet siver ut i grunnen), at naboen hadde klaget før salget, og at saken ikke var over. I september 2021 sendte kommunen forhåndsvarsel om pålegg og tvangsmulkt til kjøperen. Kjøperen reklamerte 22. oktober 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 203 900 kroner i prisavslag eller erstatning, pluss forsinkelsesrenter. Beløpet bygget blant annet på et tilbud på 189 900 kroner for et nytt minirenseanlegg. Kjøperen mente selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om konflikten med naboen og om avløpet. Reklamasjonen var etter hennes syn i tide, fordi hun først forsto ansvarsspørsmålet da kommunen varslet pålegg.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde nok informasjon i oktober 2019, og at det da var gått to år før reklamasjonen. Selskapet mente også at selgeren ikke kjente til noe problem, siden kommunen ikke hadde funnet anlegget ulovlig ved sin befaring før salget.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok bare stilling til om reklamasjonen kom for sent (§ 4-19). Reklamasjon (melding til selger eller selgerens forsikringsselskap om at du krever noe) må sendes innen rimelig tid etter at du oppdaget, eller burde oppdaget, mangelen. Nemnda delte seg.

Flertallet mente fristen begynte å løpe da kjøperen hadde kunnskap som ga henne oppfordring til å påberope et mislighold. Det var det etter flertallets syn i løpet av høsten 2019. Det forelå en langvarig tvist med naboen om lukt og utslipp, og naboen ville ikke gi seg. Kommunen hadde dessuten flere ganger henvendt seg til kjøperen uten svar. Selv om ingen fagkyndig hadde påvist en feil, var dette nok til å reklamere. Reklamasjonen i oktober 2021 var derfor for sen. Flertallet så heller ikke grunnlag for unntaket i § 4-19 tredje ledd, som krever at selgeren var grovt uaktsom, uærlig eller handlet mot god tro.

Mindretallet mente reklamasjonen var i tide. Selgeren hadde flere ganger beroliget kjøperen, og naboens brev var stilt til selgeren og ga ingen nye faktiske opplysninger. Fristen begynte etter mindretallets syn først da kommunen sendte forhåndsvarsel i september 2021.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen kan begynne å løpe før du har full dokumentasjon. Det kan være nok at du vet om en konflikt med naboen om et konkret forhold, selv om ingen har påvist en feil. Beroligende svar fra selgeren hjalp ikke her. Når du først har informasjon som gir grunn til å tro at noe kan være galt, kan det bli avgjørende hvor raskt du melder fra.

Saken viser også at uenigheten i nemnda var reell. Spørsmålet om når fristen begynner, er en skjønnsmessig vurdering.

Kort oppsummert

• Naboen klaget på lukt fra avløpsanlegget, og kommunen varslet senere pålegg og tvangsmulkt.
• Et flertall mente kjøperen fikk nok kunnskap høsten 2019 og reklamerte for sent i oktober 2021.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Avgjørelsen var uenig (dissens), og mindretallet mente reklamasjonen var i tide.