Økt fellesgjeld og rehabilitering av bad: reklamert for sent (FinKN 2026-367)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toroms leilighet fra 1932 i et borettslag (der beboerne eier andeler i et felles selskap). Den ble solgt som den er for 4,75 millioner kroner ved kontrakt i november 2020, og kjøperen overtok i desember 2020. Salgsoppgaven opplyste at styret diskuterte oppgradering av alle innvendige avløpsrør og av brannvarslingsanlegget, men at ingenting var bestemt. Tilstandsrapporten ga vannrørene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og sa at restlevetiden var begrenset og usikker.

I juni 2020 hadde generalforsamlingen vedtatt en rørinspeksjon, og protokollen sa at røropplegget i kjelleren var svært gammelt og trolig måtte skiftes. I 2022 ble det gjennomført en omfattende rehabilitering av baderommene og rørene i bygget, og kjøperens andel av kostnadene var omtrent 358 000 kroner. Kjøperen sendte reklamasjon (varsel om feilen) først i april 2025.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 358 000 kroner. Kjøperen mente selgeren hadde holdt tilbake at styret allerede før salget hadde vedtak, finansieringsplan og plan om et større prosjekt. Salgsoppgaven sa bare at styret diskuterte saken. Kjøperen sa at hun ikke visste at prosjektet bygget på et vedtak fra 2020 før hun leste dokumentene på nytt i 2025.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selgeren tegner, som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det avviste kravet og pekte på at kjøperen hadde reklamert for sent, siden baderomsprosjektet ble gjennomført høsten 2022. Det mente også at de konkrete planene først kom etter at risikoen gikk over til kjøperen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda tok ikke stilling til om det var en mangel, fordi reklamasjonen uansett kom for sent. Saken ble behandlet etter avhendingslova slik den lød før endringen i 2022, og der sto det i § 4-19 at kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at feilen ble eller burde blitt oppdaget.

Nemnda viste til at tre måneder er ytterkanten av hva som er rimelig. Fristen begynner å løpe når det er blitt rimelig tydelig at boligen ikke holder det som var avtalt. Det holder at selgerens ansvar er en realistisk mulighet.

Kjøperen reklamerte omtrent 4,5 år etter overtakelsen. Nemnda mente kjøperen selv måtte bære risikoen for ikke å ha lest salgsdokumentene og protokollen godt nok. Fristen hadde uansett begynt å løpe da baderommene ble rehabilitert høsten 2022, og var klart oversittet.

Nemnda vurderte om en særregel kunne hjelpe kjøperen. Den gjelder når selgeren har vært grovt uaktsom. Men nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at selgeren visste eller måtte vite at vedtaket også gjaldt baderommene. Infoskrivet om bad kom fra styret to uker etter budaksepten. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å reklamere kan gå ut selv om et krav kunne vært godt begrunnet. Den som får en stor regning fra borettslaget, bør sjekke raskt hva som ble opplyst ved salget, og ikke vente på å lese alle dokumentene senere.

Den viser også at kjøperen har et ansvar for å lese salgsdokumentene og protokollene. Når kunnskapen om feilen kunne vært funnet tidlig, regnes fristen fra da.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 358 000 kroner etter rehabilitering av bad og rør i et borettslag, med reklamasjon 4,5 år etter overtakelsen.
• Nemnda mente fristen var klart oversittet og tok ikke stilling til om det var en mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold.