Avløpsfeil og tilbakeslag i enebolig fra 1984: ikke medhold (FinKN 2023-683)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1984, solgt uten forbehold om tilstanden for 5 325 000 kroner og overtatt i juli 2018. Salgsoppgaven oppga offentlig avløp. Tilstandsrapporten sa at eiendommen var koblet til offentlig avløp via private stikk- og fellesledninger, og at takstmannen ikke er rørlegger og bare gjorde en svært begrenset kontroll. I egenerklæringen (selgerens eget skjema om boligen) oppga selgeren at det hadde vært tilbakeslag av avløpsvann på grunn av problemer i en offentlig kum, og at kommunen hadde utbedret dette. Selgeren oppga også at fagfolk hadde pigget opp en gammel kum og støpt inn nye avgreninger.

Etter overtakelsen fikk kjøperen flere tilbakeslag i løpet av noen uker i august 2018. En rørinspeksjon viste feil fall, en åpen rørskjøt og flere svanker på den private ledningen. Naboer skrev at avløpet hadde vært et problem siden bygget ble oppført, fordi det var for lite fall mot den felles kummen. En takstmann mente at feilene skyldtes ufagmessig utførelse da boligen ble bygget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 459 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgeren kjente til eller måtte kjenne til feilene, at avløpsproblemene var underkommunisert, og at det var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), avviste kravet. Selskapet avslo kravet og opprettholdt avslaget i mars 2019. Kjøperen klaget saken inn for nemnda først i januar 2023. Selskapet mente derfor at kravet var falt bort ved passivitet. Det mente dessuten at selgeren ikke hadde holdt tilbake noe, og at rørene i et gammelt hus kunne kreve vedlikehold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda pekte på tre forhold.

For det første var det mye som talte for at kravet var falt bort ved passivitet. Det gikk tre år og ti måneder fra selskapet opprettholdt avslaget til klagen kom. Selskapet hadde da grunn til å tro at kravet ikke lenger ble fulgt opp. Kjøperen hadde hatt advokat hele tiden, og selv om kjøperen personlig var forhindret av sykdom i familien, kunne advokaten ha gitt selskapet beskjed. Nemnda trakk likevel ingen endelig konklusjon på dette punktet.

For det andre var det ikke sannsynliggjort at selgeren kjente til eller måtte kjenne til feilene (§ 3-7). Naboene og selgeren fortalte ulikt om hva selgeren visste. Fordi saken behandles skriftlig og troverdighet er vanskelig å vurdere, legger nemnda lite vekt på utsagn fra naboer som står mot selgerens uttrykkelige forklaring. Nemnda mente at selgeren ikke kjente til mer enn det som var oppgitt i egenerklæringen.

For det tredje var det ikke en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Boligen var gammel, takstmannen hadde ikke vurdert avløpsrørene, rørene kunne forventes å være fra byggeåret, og de fleste bygningsdelene hadde TG 2. Det kunne da ikke være helt upåregnelig med skjulte feil i avløpet og behov for tiltak på kort sikt. Egenerklæringen om tilbakeslag ga dessuten kjøperen en oppfordring til å undersøke rørene nærmere. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det kan være dyrt å vente. Når et forsikringsselskap har avslått og du ikke hører fra deg på flere år, kan kravet regnes som oppgitt.

Den viser også at opplysninger om tilbakeslag i egenerklæringen og gamle rør kan gjøre det vanskeligere å nå frem, selv når feilen viser seg å ha en annen og dyrere årsak enn det som var opplyst.

Kort oppsummert

• Tilbakeslag av avløpsvann og feil fall på den private ledningen ble funnet kort tid etter overtakelsen.
• Nemnda mente at kravet trolig var tapt ved passivitet, siden klagen kom nesten fire år etter avslaget.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.