Kommunale avgifter for to seksjoner, ikke én: delvis medhold (FinKN 2024-378)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1912, solgt i den stand den var for 3,95 millioner kroner. Kontrakten er datert 5.7.21, og kjøperen overtok 12.7.21. Salgsoppgaven, egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det hun vet om boligen), kontrakten og overtakelsesprotokollen oppga bare seksjon 8. Salgsoppgaven sa at årlige kommunale avgifter var 12 500 kroner.

Sommeren 2022 fant kjøperne ut at de årlige kommunale avgiftene var 20 571 kroner. Leiligheten hadde opprinnelig vært to seksjoner, nummer 8 og 9, som var slått sammen. Seksjon 9 fantes fortsatt i grunnboken, og kommunen fakturerte dem for begge. Kommunen sendte også regning for eiendomsskatt, som ikke var regnet med i salgsoppgaven. Kjøperne reklamerte (meldte fra om feilen) 7.7.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 201 775 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og forsinkelsesrente. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). De mente at opplysningene om kommunale avgifter var uriktige eller holdt tilbake, at megleren måtte ha oppgitt korrekte faste kostnader, og at selgeren og megleren ikke kunne påberope at de reklamerte for sent.

Selskapet mente at opplysningene om seksjonene var mangelfulle, men at kjøperne reklamerte for sent. De hadde fått fakturaer i midten av desember 2021 som viste at avgiftene var høyere. Selskapet mente at et prisavslag i alle tilfelle høyst kunne være 40 000 kroner, ut fra en botid på fem år.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperne delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde ment at kjøperne reklamerte for sent, og gitt selskapet medhold. Nemnda tok ikke stilling til om fristen var oversittet, fordi den mente et unntak i loven kom kjøperne til gode. Tre forhold veide tyngst.

• Megleren burde ha oppdaget at salget gjaldt to seksjoner og ikke én. Nemnda mente det var uklart hvordan dette kunne overses, og at beløpet på 12 500 kroner tilsynelatende var basert på bare én seksjon. Meglerens ansvar er strengt, og feilen ble regnet som grovt uaktsom (et markant avvik fra det som kan forventes).
• Ved grov uaktsomhet hos megleren kan ikke selgeren bruke fristen mot kjøperen. Nemnda la også til at mye kunne tale for at selgeren selv visste at avgiftene ikke stemte.
• Det forelå en mangel, fordi kostnadene i salgsoppgaven ikke var dekkende. Feilen var ca. 8 000 kroner i året. Nemnda mente at kjøperne var unge studenter med anstrengt økonomi, at feilen ikke har noen tidsgrense, og at den kan gi et verdiminus ved videresalg. Forsikringsselskapet bar tvilsrisikoen.

Beløpet ble langt lavere enn kravet. Nemnda tok ikke kjøpernes regnestykke til følge og syntes selskapets modell var mer fornuftig. Den bygger på fem års botid og et samlet tap på ca. 40 000 kroner. Fordi feilen også gir et visst verdiminus, satte nemnda prisavslaget skjønnsmessig til 50 000 kroner. Forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en frist kan bli uten betydning når megleren har gjort en grov feil. Feil i opplysninger om løpende kostnader kan gi en mangel, selv om beløpet er lite i forhold til kjøpesummen.

Saken viser også at krav og resultat kan ligge langt fra hverandre. Kjøperne fikk medhold i at det var en mangel, men bare en brøkdel av det de krevde, fordi avviket er et årlig beløp og ikke en engangsregning. Å sjekke seksjonsnummer og kommunale regninger mot salgsoppgaven før kjøpet er en enkel måte å oppdage slike feil på.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven oppga 12 500 kroner i kommunale avgifter for seksjon 8, men leiligheten var i realiteten to seksjoner, og avgiftene var 20 571 kroner.
• Nemnda mente megleren hadde gjort en grovt uaktsom feil, og at selgeren derfor ikke kunne påberope sen reklamasjon.
• Kjøperne fikk delvis medhold, med et prisavslag på 50 000 kroner mot et krav på 201 775 kroner.