Forlik i sameie: kjøper slapp å følge opp søksmål, medhold (FinKN 2022-150)

Hva saken gjaldt

Kjøperen eide en andel i et sameie (en leilighet der eierne sammen har ansvar for bygget). Etter kjøpet reklamerte hun på feil ved takkonstruksjonen, avvik knyttet til lyd og brann og utettheter i fasaden. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, og kjøperen inngikk deretter en forliksavtale i 2021 om utbedring og dekning av kostnader.

Avtalen gjaldt kjente feil og omfattet også følgeskader. Selskapet skulle tre inn i alle krav kjøperen hadde mot andre involverte aktører. Det betyr at selskapet kunne kreve pengene tilbake fra dem som eventuelt hadde ansvaret for feilene. Avtalen inneholdt også plikter for kjøperen, blant annet å arbeide for forsvarlig fremdrift i utbedringen.

Da avtalen ble inngått, var det allerede tatt ut en forliksklage mot et rådgivende foretak som mulig ansvarlig. Senere oppsto uenighet om kjøperen måtte stemme for at sameiet skulle gå videre, og selv være part i et søksmål mot foretaket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at avtalen ikke bandt henne til å drive et krav mot tidligere rådgivere videre. Hun hadde inngått avtalen nettopp for å slippe risikoen ved en slik prosess.

Selskapet mente at kjøperen etter tapsbegrensningsplikten (plikten til å hindre at tapet blir større enn nødvendig) måtte bidra til at tapet ble lavest mulig. Selskapet var ikke selv sameier og kunne ikke stemme eller være part i et søksmål. Selskapet viste også til lojalitet i kontraktsforhold og til at avtalens punkt 8 og 9 handlet om kjøperens medvirkning.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda sluttet seg fullt ut til vurderingen, og avgjørelsen var enstemmig. Saken ble sett på som et spørsmål om hvordan avtalen skal tolkes. Tre ting veide tyngst.

For det første sa avtalen ingenting om at kjøperen skulle forfølge krav mot andre. Den regulerte flere andre plikter, og på flere steder ville det vært naturlig å ta inn en slik plikt, for eksempel der selskapet trådte inn i kravene, og der kjøperen selger leiligheten. Det var ikke gjort. Selskapet antas å ha skrevet avtalen, og uklarheter tolkes mot den som burde ha uttrykt seg tydeligere.

For det andre kunne ikke tapsbegrensningsplikten brukes til å kreve at kjøperen stemte for og deltok i et søksmål. Nemnda pekte på at byrden kunne se liten ut. Men et krav mot foretaket var allerede tatt ut da avtalen ble inngått, og selskapet valgte å tre inn i kravene i stedet for å avtale at kjøperen skulle følge dem opp. Det var da naturlig at kjøperen anså seg ferdig med saken.

For det tredje ble partenes styrkeforhold tillagt vekt. Avtalen var inngått mellom et forsikringsselskap og en forbruker, og det kan ikke stilles strengere lojalitetsplikt enn det avtalen tydelig sier. Om sameieforholdet begrenset selskapets adgang til å kreve pengene tilbake, var noe selskapet selv var nærmest til å avdekke før avtalen ble inngått.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som skal gjelde etter et forlik, bør stå i avtalen. Plikter som ikke er skrevet ned, kan ikke uten videre utledes av generelle regler om lojalitet og tapsbegrensning.

Den viser også at nemnda tolker uklare punkter i avtalen mot den som utformet den. En forbruker kan dermed stole på ordlyden i et forlik.

Kort oppsummert

• Kjøper og selskapet inngikk forlik om utbedring i et sameie, og selskapet trådte inn i kjøperens krav mot andre.
• Selskapet mente kjøperen måtte følge opp et søksmål mot andre ansvarlige. Nemnda fant ingen slik plikt i avtalen eller i tapsbegrensningsplikten.
• Kjøperen fikk medhold.