Parkeringsplasser og rast støttemur: delvis medhold (FinKN 2025-1272)

Hva saken gjaldt

Boligen var en kjedet enebolig fra 1970, solgt som den er for 11 300 000 kroner og overtatt i 2019. Salgsoppgaven sa at boligen hadde biloppstillingsplass til to biler. Boligen delte tomt med naboseksjonen, og de to hadde felles vedlikeholdsplikt for veien og parkeringen. Tilstandsrapporten nevnte skjevheter i en støttemur i hagen.

Høsten 2024 ble det uenighet med naboen. Naboen mente å ha krav på to plasser på det felles parkeringsområdet, der det bare er plass til tre biler. Kjøperen mente da at plassen foran boligen i praksis ville falle bort, siden innkjørselen ble blokkert og det ble umulig å snu bilen. Samtidig var støttemuren langs innkjørselen i dårlig forfatning og hadde rast ut flere steder.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen godtgjøres) på 1 286 000 kroner, som var utbedring av muren, verditap og sakkyndigutgifter. Utbedringen av muren ble anslått til 272 500 kroner. En meglervurdering mente verditapet for parkeringen var rundt en million kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente kjøperen hadde reklamert for sent. Det mente også at kjøperen fortsatt hadde to plasser, og at det ikke var vist at muren måtte utbedres. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til et annet resultat på parkeringen.

Hva nemnda la vekt på

Støttemuren. Kravet kom for sent. Loven krever at kjøperen melder fra innen rimelig tid etter at feilen er oppdaget eller burde vært oppdaget (§ 4-19), og i praksis er det høyst 3 måneder. En støttemur som rasker ut, utvikler seg over tid, og den ligger der man må gå forbi på vei til inngangen. Kjøperen burde ha oppdaget dette tidlig etter overtakelsen i 2019. At naboen hadde gjort utbedringer på egen hånd, endret ikke det, siden det var opplyst at muren lå på eiendommen.

Parkeringen. Nemnda mente saken var mer tvilsom, men fant en mangel fordi opplysningene var uriktige (§ 3-8). Nemnda la til grunn at naboen sannsynligvis har rett til to plasser på fellesområdet. En sakkyndig rapport viste at det da ikke er plass til tre vanlige biler og samtidig fri adkomst til plassen foran boligen. Å parkere to biler foran egen inngang blokkerer den ene bilen og gjør det umulig å snu. Kjøperen kunne vente to plasser for to biler av vanlig størrelse. Selgeren burde tydeliggjort det hvis plassene bare var egnet for små biler.

Beløpet. Nemnda mente saken var svakt opplyst og at muntlig bevisførsel kunne stille den i et annet lys. Den fastsatte derfor ikke noe prisavslag. Nemnda sa likevel at kjøperen har fått et visst areal til en bil, selv om det er trangt, så et fullstendig bortfall av en plass, slik meglervurderingen la til grunn, blir ikke riktig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om antall parkeringsplasser kan være en mangel hvis plassene i praksis ikke kan brukes slik det ble lovet. Feil i en støttemur eller annet du ser hver dag, må meldes raskt. Det hjelper ikke å vente til det kommer en tvist med naboen.

Den viser også at en mangel ikke alltid gir et beløp. Når saken er svakt opplyst, kan nemnda la spørsmålet om pris ligge.

Kort oppsummert

• Kjedet enebolig fra 1970 solgt med to biloppstillingsplasser, og naboen krevde senere to av de tre plassene på fellesområdet.
• Kravet om støttemuren kom for sent, men parkeringen var en mangel fordi opplysningen ikke stemte i praksis.
• Delvis medhold. Nemnda fastsatte ikke noe beløp fordi saken var svakt opplyst.