Brannskille og lyd mot naboen, klaget for sent: ikke medhold (FinKN 2026-192)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andel av en tomannsbolig fra 1960, solgt «som den er» for 8,19 millioner kroner. Budet ble akseptert 24.12.21, og kjøperen overtok 29.4.22. Salgsoppgaven fremhevet stor familiebolig med utleiedel i underetasjen. Den sa også at boligen ikke stemte med de godkjente tegningene, og at dette var for kjøperens risiko og ansvar. Egenerklæringen (selgerens skjema om det hun vet om boligen) sa at utleieleiligheten ikke var godkjent av bygningsmyndighetene.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere feil og gikk etter både selgeren og selgerens forsikringsselskap. Saken mot selskapet ble avsluttet med et forlik (en avtale om å avslutte tvisten) i september 2023, der kjøperen fikk 250 000 kroner. Senere, mens saken mot selgeren gikk for lagmannsretten, ble det gjort nye undersøkelser. De viste at det var for lite isolasjon i veggene mellom de to boenhetene, og at brannskillet og lydisoleringen mot naboen ikke holdt kravene. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) overfor selskapet 6.9.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 2 306 287 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til erstatning for økonomisk tap og forsinkelsesrente. Kjøperen mente feilen var en mangel, at selgerens takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger, og at det ikke var klaget for sent. Kjøperen mente også at det tidligere forliket bare gjaldt forholdene mellom hovedleiligheten og utleiedelen, ikke veggen mot naboen.

HDI Global Specialty, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente forholdet var omfattet av forliket. Selskapet mente også at kjøperen uansett hadde klaget for sent. Kjøperen hadde dessuten fått et kostnadsanslag på over 3 millioner kroner før forliket ble inngått, men godtok likevel 250 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom enstemmig til at kravet var falt bort, og tok ikke stilling til om forliket dekket forholdet. Det spørsmålet mente nemnda var vanskelig, og det var ikke nødvendig å avgjøre det.

Avgjørende var reklamasjonsfristen (§ 4-19). Fristen begynner å løpe når det fremstår som en realistisk mulighet at selgeren er ansvarlig. Nemnda pekte på en befaringsrapport fra kjøperens egen takstmann, datert 3.1.23. Den viste at kommunen tidligere hadde stilt krav om brannceller og lydisolering ved deling av boligen, og at det var store avvik fra tegningene. Rapporten sa også at brann, lyd og rømning måtte prosjekteres og dokumenteres før boligen kunne regnes som godkjent.

Nemnda mente dette var nok til at kjøperen måtte undersøke nærmere. Hadde kjøperen sjekket brannskillet og lydisoleringen i kjelleren, ville avvikene mot naboen blitt oppdaget. At kjøperen senere fikk mer informasjon, endret ikke dette. Nemnda la også noe vekt på at kjøperen kunne høre hva som ble sagt på den andre siden av veggen.

Nemnda mente heller ikke at bestemmelsen om grov uaktsomhet hos selgers takstmann hjalp kjøperen. Den kan gi kjøperen lenger frist i særlige tilfeller.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å klage kan begynne å løpe før du selv har full oversikt. Det er nok at du har fått konkrete tegn på et mulig problem, for eksempel i en rapport du har bestilt selv. Da forventes det at du undersøker og melder fra innen rimelig tid.

Saken viser også at et forlik kan få betydning for senere krav, og at det er lurt å være tydelig på hva et forlik omfatter. Nemnda avgjorde likevel ikke om forliket var avgjørende her. Det var forsinkelsen som avgjorde utfallet.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 2 306 287 kroner for svak brannsikring og lydisolering mot naboenheten i en andel av en tomannsbolig fra 1960.
• Nemnda ga selskapet medhold, altså ikke medhold til kjøperen, fordi kravet var falt bort som følge av for sen reklamasjon.
• Kjøperen hadde fått tilstrekkelige tegn til å undersøke i overgangen mellom 2022 og 2023, men klaget først i september 2024.