Rotteskader i tomannsbolig fra 1875: delvis medhold (FinKN 2022-653)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig, oppført i 1875 og påbygd i 1970. Den ble solgt for 2 650 000 kroner i den stand den var i, og kjøper overtok 13.7.20.

Salgsdokumentene sa at boligen holdt enkel standard og at det måtte påregnes oppussing. Selger hadde skrevet i egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) at mus kunne forekomme en sjelden gang. Det var også opplyst om feil ved sluk og belegg på badet. Tilstandsrapporten ga grunnmuren TG 1 (tilstandsgrad 1, bare svake tegn på slitasje), og nevnte ingen åpninger i den.

Vinteren 2020 og 2021 merket kjøper lyder fra kjøkkenskapet og en uvanlig lukt i kjøkkenet. Hun trodde lydene var mus og satte ut feller. Lukten trodde hun kom fra badet. Badet skulle renoveres snart, så hun så ikke grunn til å undersøke mer. I august 2021 hørte hun lyder i taket. Da hun flyttet et kjøkkenskap, fant hun rotteavføring. Et skadedyrfirma fant rottebol i gulvet ved rørgjennomføringer og tegn på aktivitet i taket. Det mente at rottene hadde holdt til der en god stund. Kjøper reklamerte (sendte skriftlig melding om mangelen) 1.9.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 450 000 kroner, det vil si halvparten av utbedringskostnadene. En snekker anslo kostnaden til 482 500 kroner for å renovere bærende konstruksjon, isolasjon, gulv, panel, rør og strøm. Kravet gikk til selgerens boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet, og som dekker kjøpers krav mot selger). Selskapet var Protector.

Kjøper mente at både rotteangrepet og omfanget av skadene var upåregnelig.

Selskapet mente først at kjøper hadde reklamert for sent. Kjøper hadde hørt lyder allerede vinteren før, og har plikt til å undersøke boligen etter overtakelsen (§ 4-9). Selskapet mente også at boligen ikke hadde en vesentlig mangel. Det var opplyst om mus, og utbedringen ville koste det samme uansett om det var mus eller rotter.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold. Nemnda var enig, begge deler under tvil.

Hva nemnda la vekt på

Først reklamasjonen. Loven sier at kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde vært oppdaget (§ 4-19). Nemnda viste til at tre måneder er ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente. Her hadde det gått omtrent åtte måneder fra de første lydene til rottene var påvist. Likevel var reklamasjonen rettidig. Skaden var i stor grad skjult, og kunne ikke avdekkes uten å åpne konstruksjonen. Siden det var opplyst om mus, hadde kjøper grunn til å tro at lydene var mus, og fellene var en rimelig reaksjon. Lukt er subjektivt, og opplysningen om feil på badet kunne forklare den.

Deretter selve mangelen (§ 3-9 andre punktum). Bestemmelsen gjelder når boligen er klart dårligere enn kjøper kunne regne med. Nemnda la til grunn at avviket var stort nok målt i penger. Utbedringskostnadene utgjorde et sted mellom 16 og 35 prosent av kjøpesummen. Det avgjørende var hvor påregnelig skaden var. Tre ting veide tyngst:

• Ingenting i salgsdokumentene ga grunn til å vente rotter i dette omfanget.
• Rotter regnes som noe ekstraordinært som skaper stort ubehag.
• Utbedringskostnadene var forholdsvis høye.

Opplysningen om mus var ikke nok. Alderen på huset talte for at skadedyr kunne forekomme, men ikke i dette omfanget.

Beløpet ble satt etter skjønn. Saken var dårlig opplyst om kostnadene. Nemnda gjorde et fradrag for bygningsdeler som vegger, isolasjon og bærende konstruksjoner, siden boligen var gammel og det var opplyst om standarden. Prisavslaget ble 275 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om mus ikke automatisk dekker rotter. Nemnda skiller mellom det som er nevnt i salgsdokumentene og det som faktisk er funnet, særlig når skaden er stor.

Saken viser også at fristen for å reklamere ikke alltid starter når du første gang merker noe. Når tegnene er uklare og kan forklares med noe som er opplyst om, kan kjøper få mer tid. Samtidig ble dette bedømt under tvil, og hvert tilfelle vurderes konkret. Et medhold gir heller ikke hele kravet. Kjøper fikk 275 000 kroner av 450 000 kroner.

Kort oppsummert

• Rotteskader i en tomannsbolig fra 1875, der det bare var opplyst om at mus kunne forekomme.
• Nemnda mente reklamasjonen var rettidig og at skaden var en vesentlig mangel, begge deler under tvil.
• Kjøper fikk delvis medhold: 275 000 kroner i prisavslag av et krav på 450 000 kroner.