Taklekkasje og for sen reklamasjon: ikke medhold (FinKN 2025-940)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2000, solgt «som den er» for 9,1 millioner kroner med kjøpekontrakt datert 1.9.21 og overtatt 1.11.21. Tilstandsrapporten ga takkonstruksjon og taktekking TG 1 (ingen eller små avvik). Undertaket fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder og svekkelser. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) opplyste selger at lufting av undertaket i andre etasje var utbedret i 2009.

I januar 2023 rant det vann gjennom himlingen på badet og i et soverom under store nedbørsmengder. En fagkyndig rapport fra 12.1.23 pekte på et utett yttertak, trolig ved gradrenner ved arkene, og anbefalte at et tømrer- eller takfirma utbedret lekkasjene. Følgeskadene ble dekket av kjøpers husforsikring. Kjøperne mente at de ikke hadde flere problemer og la saken fra seg.

I juli 2023 kom en ny lekkasje, denne gangen i stuen, og en ny rapport pekte igjen på utett yttertak og et undertak som ikke holdt tett. Kjøper bestilte utbedring i september 2023, men arbeidet trakk ut. I august 2024 ble taket befart, og en rapport anbefalte å skifte hele undertaket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper reklamerte til selskapet 11.8.24 og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 779 500 kroner, etter et pristilbud fra et snekkerfirma. I tillegg krevde kjøper 37 984 kroner i erstatning for utgifter til bistand. Kjøperne mente at selger burde ha opplyst om forholdet, og at det var en vesentlig mangel. De sa også at de trodde lekkasjene var avgrensede problemer, og at de først kort tid før reklamasjonen forsto at hele taket måtte byttes.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler), avviste kravet. Selskapet mente at kravet var bortfalt fordi kjøper hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og ga selskapet medhold. Avgjørelsen bygger på reklamasjonsfristen (§ 4-19), og nemnda tok ikke stilling til om taket var en mangel. Tre forhold var viktige.

For det første hovedregelen. Kjøper må si fra til selger innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget, eller burde vært oppdaget. I praksis er fristen sjelden lenger enn to til tre måneder fra startpunktet.

For det andre når fristen startet. Nemnda mente at den startet da rapporten fra januar 2023 var kjent. Den dokumenterte et utett yttertak og anbefalte utbedring. Da hadde kjøper klare tegn på at taket sviktet, og det var en realistisk mulighet for at selger kunne være ansvarlig. Store nedbørsmengder den dagen endret ikke det.

For det tredje hva kjøper skulle gjort. Kjøper hadde en plikt til å undersøke videre og sende en nøytral reklamasjon. Loven krever ikke mer enn en slik reklamasjon for å bevare kravet, og det er uten betydning om det tar tid å få tak i fagfolk. At kjøper først senere forsto hele omfanget, hjalp ikke. Reklamasjonen i august 2024 kom derfor åpenbart for sent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen kan starte ved første tegn på svikt, ikke først når du kjenner hele omfanget eller regningen. Har du en rapport som peker på en feil ved boligen, bør du sende selger eller selgers forsikringsselskap en kort og nøytral melding om at du vurderer et krav, selv om årsaken og kostnaden ennå ikke er klarlagt.

Saken viser også at det ikke hjelper at en følgeskade er dekket av din egen husforsikring, eller at problemet virker lite, hvis rapporten samtidig viser at selve årsaken kan ligge hos selger.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra yttertaket i en bolig fra 2000, med et krav på 779 500 kroner etter at hele undertaket måtte skiftes.
• Fristen startet da rapporten fra januar 2023 pekte på et utett tak, og reklamasjonen i august 2024 kom for sent.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og nemnda vurderte ikke selve mangelsspørsmålet.