Taklekkasje i enebolig, reklamert for sent: ikke medhold (FinKN 2025-216)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig bygget i 1953. Den ble solgt for 6,35 millioner kroner uten særskilt garanti for tilstanden («som den er»), og kjøperen overtok 1.2.21. Salgsoppgaven opplyste at taktekkingen og diverse beslag var skiftet i 2013 av faglærte. I tilstandsrapporten fikk takkonstruksjon og taktekking TG 1 (ingen avvik). Selger hadde i egenerklæringen svart at han kjente til utettheter i tak, og at arbeidet var gjort av fagfolk.

Våren 2021 så kjøperen litt fukt i en vinduskarm på kjøkkenet. Han fikk høre at vann kunne trenge inn mellom kledningsbord i et gammelt hus, og slo seg til ro. I november 2021 begynte det å dryppe ordentlig ved kraftig vind og regn. Kjøperen tok kontakt med en blikkenslager, som allerede i desember 2021 skrev at arbeidet på taket så dårlig utført ut. Kjøperens egen bygningsforsikring sendte en takstmann, og skaderapporten var usikker på om årsaken var kondens eller feil ved taket. Ny befaring av blikkenslageren ble utsatt til juni 2022 på grunn av sykdom og dårlig vær. Da ble feil ved taket bekreftet.

Kjøperen reklamerte (varslet selger om at han ville kreve noe på grunn av en mangel) til selskapet 10.6.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag og erstatning, oppad begrenset til 452 041 kroner, i tillegg til sakens omkostninger. Han mente at han først fikk sikker kunnskap om lekkasjen i juni 2022, og at reklamasjonen derfor kom i tide. Han mente også at taket var nytt og hadde TG 1, så det måtte være en mangel.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at reklamasjonen kom for sent. Kjøperen hadde sett fukt over kjøkkenbenken allerede våren 2021, og han visste i desember 2021 at lekkasjen kom fra taket. Selskapet bestred også at det var en mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte begrunnelsen fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Det avgjorde saken:

• Et krav om å reklamere er lavt. Kjøperen trenger bare å si fra at han kan komme til å gjøre et mangelskrav gjeldende (§ 4-19). Han trenger ikke vite årsaken.
• Fristen begynner å løpe når kjøperen har nok opplysninger til at det er en realistisk mulighet for at selger er ansvarlig. Sekretariatet mente at det var tilfellet senest i desember 2021, etter meldingene fra blikkenslageren, skaderapporten og brevet fra kjøperens egen forsikring.
• Fristen er etter rettspraksis tre måneder. Reklamasjonen 10.6.22 kom nær seks måneder senere.
• Sykdom hos blikkenslageren og kjøperen og den utsatte befaringen hjalp ikke. Kjøperen hadde allerede fått nok opplysninger, og forsinkelser hos en person kjøperen selv hadde hyret, er hans eget forhold.

Nemnda vurderte derfor ikke om taket faktisk var en mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen kan starte før du har full sikkerhet om årsaken. Det holder at du har grunn til å tro at det kan være en feil selger kan svare for. Det er ikke nok at du venter på en endelig rapport.

Saken viser også at en tidlig og enkel reklamasjon er nok. Den trenger ikke forklare årsaken eller kreve et bestemt beløp. Et sent varsel kan koste hele kravet, selv når taket kan ha vært dårlig utført.

Kort oppsummert

• Taklekkasje i en enebolig fra 1953 der taket var skiftet i 2013 og hadde TG 1.
• Kjøperen hadde nok opplysninger i desember 2021, men reklamerte først 10.6.22.
• Selskapet fikk medhold fordi reklamasjonen kom for sent, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.