Feil om tomtegrensen i enebolig fra 2012: ikke medhold, dissens (FinKN 2022-851)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig med ukjent byggeår, men den var opplyst renovert i 2005 og 2006. Den ble solgt som den er for 4 350 000 kroner, og kjøperen overtok 1.3.17. Salgsoppgaven sa at tomten var omtrent 1 000 kvadratmeter, men at arealet gjaldt begge seksjoner i en seksjonert eiendom. Naboen hadde den andre seksjonen. Selger hadde ikke svart ja på noen av spørsmålene i egenerklæringen om drenering, fukt eller utettheter.

I kontraktsmøtet fikk kjøperen en minnepinne. Innholdet ble ikke undersøkt før våren 2021, da det oppsto uenighet med naboen om tomtegrensen. På minnepinnen lå et seksjoneringskart som viste hvilken del av tomten som var felles. En steinlagt gårdsplass og en hekk så ut som naturlige skiller, men et område foran garasjen var likevel felleseie. Kjøperen reklamerte 30.3.21 (varslet om mangler). Han tok samtidig opp vinduer, en lekkasje i gangen, fukt i garasjeveggen og drenering.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag eller erstatning for verditap på mellom 200 000 og 300 000 kroner, i tillegg til 59 863 kroner for å utbedre taket og 9 498 kroner i utgifter til sakkyndig. Kravet bygde på en verdivurdering fra en eiendomsmegler.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikringen som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent, og at det uansett ikke var noen mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok stilling til tre spørsmål.

For det første var reklamasjonen i tide. Kjøperen hadde ingen grunn til å lete på minnepinnen før uenigheten med naboen kom, og kjøperen kunne regne med at alle relevante kart fulgte salgsoppgaven. Fristen begynte derfor ikke å løpe før han så innholdet.

For det andre var det gitt mangelfulle opplysninger om tomten. Slik området så ut ved salget, virket det som om gårdsplassen og området foran garasjen hørte til kjøperens seksjon.

For det tredje kom nemnda til at boligen ikke var vesentlig dårligere enn forventet. Arealavviket gjaldt bare et mindre område. Det var heller ikke fremlagt opplysninger om hva tvisten med naboen egentlig gikk ut på. Meglerens verdivurdering sa bare at fellesarealet kan begrense bruken, og at tapet er vanskelig å fastsette. De andre forholdene, som vinduer, gang og drenering, ble tatt med i helhetsvurderingen, men veide lite.

Dissensen gjaldt om de mangelfulle opplysningene hadde virket inn på avtalen. Flertallet mente at det ikke var dokumentert. Arealet hadde ligget som fellesareal i fire år uten at det hadde hatt noen kjent negativ betydning, og et fellesareal brukes normalt på like vilkår av eierne. Mindretallet mente at usikkerheten om fellesarealet ville ha påvirket en vanlig kjøper, og at kjøperen burde fått prisavslag.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at feil i opplysningene om en tomt ikke alene gir rett til prisavslag. Kjøperen må også kunne vise hva feilen betyr i praksis. Et verditap som er vanskelig å regne ut og som bygger på ordet kan, veier lite.

Den viser også at kart og vedlegg som deles ut på en minnepinne, ikke gjør at reklamasjonsfristen begynner å løpe før du rimelig kunne se dem. Det kan hjelpe kjøpere som oppdager feil sent.

Kort oppsummert

• Deler av tomten foran garasjen var felleseie med naboen, uten at det gikk tydelig frem ved salget.
• Nemnda mente at reklamasjonen var i tide og at opplysningene var mangelfulle.
• Flertallet mente likevel at det ikke var dokumentert noen betydning for avtalen. Selskapet fikk medhold, mens mindretallet ville gitt prisavslag.