For sen reklamasjon på taklekkasje i enebolig: ikke medhold (FinKN 2025-619)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1983, solgt «som den er» for 4,5 millioner kroner ved kontrakt av 5.7.21. Salgsprospektet opplyste at undertak og taktekking var fornyet, delvis i 2014 og delvis i 2021. Tilstandsrapporten ga både taktekking og takkonstruksjon TG 1 (ingen avvik). I egenerklæringen skrev selger at et tidligere utett luftelyr i taket var utbedret, og at arbeidene var gjort av faglærte.

En tid etter overtakelsen oppdaget kjøperne vanninntrenging fra taket ved regn, i overgangen mellom den opprinnelige stuen og et tilbygg. De tok det opp med selger, som svarte at noe lignende ikke hadde skjedd i selgers eiertid. Kjøperne stolte på det og henvendte seg til sitt eget forsikringsselskap. Etter at problemet kom tilbake flere ganger, fikk de i november 2024 en tømrer til å undersøke. Han fant mugg på kvisten og en våt takplate i kjellerboden. Kjøperne reklamerte til selskapet 8.1.25.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene. De mente selger måtte ha kjent til skaden og hadde gitt uriktige opplysninger, blant annet om merkene i kjellertaket. De viste til at selger ikke kan påberope seg for sen reklamasjon hvis selger har opptrådt uærlig (§ 4-19 tredje ledd).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente kjøperne hadde reklamert for sent etter § 4-19 første ledd. Det viste til at kjøperne var kjent med lekkasjen senest i januar 2024, men først reklamerte et år senere. Selskapet mente også at det ikke var noen mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat. Tre forhold var avgjørende.

For det første tidspunktet. Kjøperne hadde skrevet til selger om lekkasjen i januar 2024, men meldingen gjorde ikke tydelig at de ville gjøre feilen gjeldende som en mangel. En ren beklagelse eller misnøye er normalt ikke nok. Det gikk omkring ett år fra kjøperne kjente til problemet til de reklamerte, og nemnda mente det var for sent. Nemndas praksis tolker fristen strengt.

For det andre unntaket for uærlige selgere. Selger hadde opplyst mye om taket og om ufaglært arbeid. Selger bestred å ha fortalt noe muntlig om kjellertaket. Nemnda behandler saker skriftlig, og det ble ikke lagt frem fagkyndige uttalelser som viste at selger hadde plikt til å opplyse noe mer, eller at selger kjente til noe utover det som var opplyst.

For det tredje at kjøperne kom med ny informasjon i nemndsanmodningen, men ingenting av dette endret bildet.

Kjøperne trakk under saken et punkt om el-anlegget. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen begynner å løpe når du blir kjent med feilen, ikke når du har fått en full årsaksforklaring. Å spørre selger om garanti eller å melde skaden til eget forsikringsselskap regnes ikke som reklamasjon. Et krav må komme tydelig frem som en mangel. Når selger har oppgitt å ikke kjenne til problemet, gjør det ikke unntaket for uærlighet automatisk aktuelt. Kjøper må kunne dokumentere at selger visste mer.

Kort oppsummert

• Kjøperne fikk lekkasje fra taket i en enebolig fra 1983, men reklamerte 8.1.25.
• Nemnda mente omkring ett år fra kjennskapen til reklamasjonen var for sent.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperne nådde ikke frem.